Studio Legale Guida
dell'avvocato Gennaro Guida
High Rise Condominium
Studio Cataldi - Il Condominio
Vivere in Condominio
BibLus Net
Vivere in Condominio

Vivere in condominio

Informazioni e documenti sul condominio a cura del Dott. Luca Pacini

1 - Recupero delle somme da parte dei creditori del condominio
2 - Le spese legali per i morosi vanno anticipate dal condominio
3 - Sempre nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali
4 - Bonus verde in condominio: si moltiplica per il numero di unità abitative, vediamo le altre regole
5 - Revisione della contabilità condominiale
6 - Detrazione fiscale da parte dei familiari conviventi
7 - Deetrazione fiscale: quando inviare la comunicazione preventiva all'ASL e alla DTL
8 - SOLIDARIETA' NELLE SPESE TRA ACQUIRENTE E COMPRATORE
9 - Il costo delle copie contabili può essere messo solo a carico di chi le chiede
10 - Sempre nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali
11 - Detrazione fiscale nei condomini e vendita immobile o trasferimento dell'inquilino
12 - Dal “condominio green” al cohousing: un nuovo modo di vivere insieme
13 - Detrazione interventi recupero patrimonio edilizio proroga 50%
14 - Bonus Edili - Prospetto Riassuntivo delle detrazioni 2018
15 - Ecobonus maggiorati in condominio
16 - Libretto famiglia: non ammesso per il condominio
17 - Corsi d’aggiornamento obbligatori, i dubbi e le risposte | Quotidiano del Condominio
18 - Delibera valida perché basta fissare un giorno per consentire ai condomini di vedere la contabilità
19 - Facsimile comunicazione spese detraibili
20 - La check list per la precompilata
21 - Apertura del conto corrente condominiale
22 - Proroga al 7 marzo della comunicazione spese detraibili
23 - Distacco servizio idrico ai condomini morosi
24 - Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione degli amministratori delle spese detraibili
25 - La comunicazione delle spese detraibili per il 730 precompilato
1 - Recupero delle somme da parte dei creditori del condominio

Recupero delle somme da parte dei creditori del condominio   

Prima di «escutere» i condòmini in regola con i pagamenti delle spese condominali, il creditore del condominio deve rivolgersi in via esecutiva ai condòmini morosi, il cui nominativo gli dovrà essere fornito dall’amministratore previa semplice richiesta (in caso non lo faccia, il creditore può rivolgersi al Tribunale per ottenerlo).

Ma dato che i condòmini morosi verso il condominio nella maggior parte dei casi avranno già subito esecuzioni immobiliari sia (appunto) dal condominio, sia magari dalla banca che aveva concesso il mutuo o da altri creditori, è molto probabile che il creditore sia costretto porre in essere delle esecuzioni molto costose e lunghe quanto inutili.

Quindi, molto spesso, i creditori del condominio preferiscono avvalersi del molto più efficace strumento del pignoramento del conto corrente condominiale, in modo da causare un danno al condominio (vista l’impossibilità di utilizzare il conto sino almeno alla concorrenza dell’importo pignorato) e di spingerlo (o per meglio dire costringerlo) a pagare il debito rapidamente.

Tuttavia, per quanto il pignoramento del conto corrente condominiale sia stato normalmente giudicato lecito dai Tribunali, in realtà va detto che il condominio, non avendo personalità giuridica, non può avere beni in proprietà. Inoltre, in questo modo vengono aggrediti proprio i beni dei condòmini “virtuosi”, in regola con i pagamenti: esattamente il contrario di quanto stabilito dal legislatore.

2018/05/09 08:00:00

2 - Le spese legali per i morosi vanno anticipate dal condominio

Il «sollecito» a chi non paga completamente e puntualmente le spese è una prassi frequente, che ormai si è fatta frequentissima. Ma, nonostante l’indulgenza che si può avere per il vicino, bisogna rendersi conto che ha un costo.

In questi casi infatti, comunemente, l’amministratore si rivolge a un avvocato di fiducia, che con la sua opera riesce ad ottenere il pagamento dei debiti dai condòmini inadempienti.

Nel migliore dei casi il condomino debitore, ricevuta la lettera dell’avvocato, deciderà di pagare subito il suo debito evitando ulteriori attività legali.

Nel caso in cui questi non pagasse in via stragiudiziale, tuttavia, l’avvocato sarà costretto ad agire in giudizio per ottenere la condanna del condomino al pagamento di quanto ancora dovuto.

Al termine del proprio mandato, comunque, l’avvocato consegnerà all’amministratore la fattura per le proprie prestazioni professionali stilata sulla base dell’attività svolta.

Chi paga la parcella

È lecito domandarsi se questa parcella debba essere pagata dal condominio nel complesso o solamente dai condomini morosi, tenendo indenni dal pagamento delle spese legali i comproprietari che avendo pagato puntualmente non hanno reso necessaria l’attività dell’avvocato.

Per quanto possa sembrare paradossale, l’amministratore dovrà, in prima battuta, pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale e quindi con denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese. Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della cosa comune, così come indicate nell’articolo 1123 del Codice civile. Si può dire, infatti, che tali spese siano impiegate dal palazzo al fine di assicurare il buon andamento della propria situazione finanziaria e quindi, nel lungo termine, mirino al benessere di tutti i condòmini. Inoltre è un preciso dovere dell’amministratore di condominio ottenere il pagamento dei contributi necessari al mantenimento dello stabile.

Comunque, una volta saldate le spese legali, l’amministratore dovrà poi inserirle come «addebito personale» nel consuntivo condominia, addebitandole ai morosi.

Le altre strade

Esistono però dei temperamenti a questo principio. Occorre in prima battuta specificare che, qualora il condòmino moroso si sia rifiutato di pagare prima del processo e l’avvocato abbia instaurato la causa, il giudice potrà provvedere nella stessa sentenza a condannare il debitore a pagare le spese legali direttamente al difensore del condominio. In questo modo l’amministratore non dovrà anticiparle.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il creditore del condominio deve in via preventiva escutere i condòmini morosi: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». In caso di mancato pagamento dell’avvocato del condominio, quindi, questi richiederà all’amministratore i nominativi dei condòmini non in regola con il pagamento delle spese. Anche se non sarà possibile escutere il singolo condòmino per l’intero debito, ma solo pro quota. Avendo ottenuto un titolo esecutivo valido, poi, l’avvocato potrà mettere in esecuzione la sentenza ottenendo il pagamento coattivo della propria parcella. Arrivando sino a ipotecare l’appartamento del condòmino e addirittura a venderlo all’incanto.

2018/05/02 08:00:00

3 - Sempre nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali

Spetta, infatti, al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4259).

In fatto. Un condòmino che esercita la professione di avvocato, aveva svolto per conto del Suo Condominio un’attività processuale, al termine della quale aspettava il pagamento del compenso professionale maturato. Non essendo stato remunerato, decide allora di agire in giudizio. Chiede ed ottiene un Decreto ingiuntivo che notifica al Condominio.

Successivamente, l’assemblea dei condòmini decide di ripartire la spesa tra tutti i condòmini (compreso lui) in parti uguali, in assenza della tabella millesimale.

Il Condomino-avvocato non ci sta e impugna la delibera tacciandola di illegittimità sia per il criterio di ripartizione adottato sia perché, quale parte vittoriosa, ritiene non dovere partecipare alla contribuzione.

La vicenda perviene, dopo alterni esiti tra il primo e il secondo grado di giudizio, avanti alla Suprema Corte di Cassazione e qui decisa con il provvedimento sopra riportato.

Il provvedimento. Con riferimento ai criteri di ripartizione della spesa – così è stato precisato nella Sentenza – ogni qual volta vi sia una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell’amministratore, al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale, la ripartizione tra i condòmini degli oneri derivanti dalla condanna va fatta alla stregua dei criteri dettati dall’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (argomentazione tratta dalla pronuncia resa sempre dalla Corte di Cassazione Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959).

In buona sostanza, la mancanza di tabelle millesimali non giustifica l’assemblea ad adottare un criterio diverso da quello della proporzionalità.

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire secondo altro criterio le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Nel qual caso, spetterà al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (tra le tante pronunce richiamate: Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107).

La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all’art. 1123 c.c., è stata, dunque, ritenuta nulla (conformemente: Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233).

In conclusione, l’articolo 1123 codice civile non è derogabile nemmeno attraverso il ricorso ad una ripartizione in parti uguali, se non nel caso eccezionale in cui la relativa modifica sia stata disposta da tutti i condòmini all’unanimità.

2018/04/23 19:43:00

4 - Bonus verde in condominio: si moltiplica per il numero di unità abitative, vediamo le altre regole

Con la legge di bilancio 2018 è stata prevista la detrazione fiscale per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
Può beneficiare della detrazione chi possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile oggetto degli interventi e che ha sostenuto le relative spese.
La detrazione massima è di 1.800 Euro per immobile (36% di 5.000) in 10 anni, pertanto la detrazione masima per anno è 180 Euro.
Il bonus verde spetta anche per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, fino a un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo. In questo caso, come per le spese detraibili per lavori edili, ha diritto alla detrazione il singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Possono beneficiare del'incentivo la posa di pareti verdi all’irrigazione, la realizzazione di manti erbosi ai giardini in condominio, ma rimane esclusa la manutenzione ordinaria.
Sono esempi di spese detraibili la sistemazione a verde di aree scoperte, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili, spese di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi, predisposizione di un giardino pensile con sistema intensivo: posa del verde, rinforzo della soletta, isolamento, guaine di protezione e antiradice, profilo drenante, pavimentazione in tek, parapetti, trasformazione di una facciata di condominio, con l’inserimento di una parete verde.
E' bene sottolineare che la delibera assembleare valida pee approvare le spese in questione , trattandosi di spese straordinarie, dovrà contemplare la maggioranza degli intervenuti e che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Se poi la spesa da sostenere è di minor rilevanza economica, si ritiene che sia sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi del valore dell’edificio. Potrebbe essere ad esempio il caso dell’installazione di un impianto di irrigazione.
Al termine dei lavori, l’investimento, così come la detrazione relativa, saranno suddivisi in base ai millesimi e non vi sarà il bisogno di pagare con un bonifico “parlante”. Infatti il pagamento può avvenire senza particolari modalità ma deve comunque essere effettuato con mezzi tracciabili (d'altronde come potrebbe essere diversamente dati gli obblighi cui è sottoposto il condominio) e quindi con assegno, bancomat, carta di credito e bonifico ordinario. In conseguenza a questi pagamenti viene applicata dal condominio la regolare ritenuta d'acconto del 4%.

2018/04/17 23:01:00

5 - Revisione della contabilità condominiale

Grazie all’art. 1130 bis del codice civile, l’assemblea condominiale in qualsiasi momento può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Con la riforma portata dalla Legge 11.12.2012 n. 220 molte novità sono state introdotte in materia di contabilità condominiale. Vediamo di cosa si tratta.


Tra queste, per il carattere di novità, spicca la previsione della nomina di un revisore contabile.
“L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.”
Ecco che con poche parole, l’assemblea condominiale ha la possibilità di saperne di più sulla contabilità tenuta dall’amministratore. Si può dire che la revisione contabile condominiale consiste nello svolgimento di attività e riscontri utili ad esprimere un giudizio di attendibilità del rendiconto consuntivo e conseguentemente sull’operato dell’amministratore in tema di contabilità.
Il revisore, attraverso l’esame tecnico dei documenti disponibili e i riscontri che effettuerà presso i condòmini, i fornitori di beni e servizi ed altri, formerà un giudizio.
La nomina del revisore può avvenire in qualsiasi periodo dell’anno e quindi anche in momenti diversi dall’approvazione del rendiconto consuntivo dell’anno precedente o preventivo per l’anno successivo. La nomina potrà essere utile sia durante il periodo amministrativo, per avere all’atto dell’assemblea di esame e approvazione del rendiconto consuntivo il parere del revisore su di esso, ma anche in altri casi. Per esempio, è frequente la nomina di un revisore all’atto della presentazione da parte dell’amministratore di rendiconti da approvare per diversi anni.
Il revisore agirà con carattere di indipendenza formale e sostanziale rispetto alle parti interessate e opererà con l’approccio dubitativo dettato dal principio dello “scetticismo professionale”.
L’attività del revisore seguirà il principio del campionamento, individuando nella maggior parte dei casi, le aree d’interesse e al loro interno, i dati oggetto del campionamento, la numerosità di essi da sottoporre ad esame e gli importi “trascurabili”.
I criteri di esecuzione dell’attività di revisione dovranno essere illustrati sia nel preventivo che nella relazione finale, in modo che i condòmini sappiano su quali basi il revisore ha fondato il suo giudizio.
Può succedere che esaminando le informazioni fornite nel preventivo, i condòmini decidano di chiedere al revisore che esamini tutta la documentazione e non una parte di essa (cosa che avviene col campionamento); in questo caso il compenso sarà adeguato al maggior lavoro che ne consegue.
Inoltre, il revisore si doterà di apposite check list operative che lo aiuteranno a esaminare compiutamente tutte le voci prevedibili.
I tempi di esecuzione previsti potrebbero subire variazioni significative a causa per es. di ricostruzioni contabili inattese oppure per il ritardo di risposte attese da fornitori; in questi casi, il protarsi delle operazioni va tempestivamente comunicato all’amministratore pro-tempore e poi adeguatamente motivato nella relazione finale.
Rispetto a ogni motivo e richiesta che hanno originato l’incarico di revisione, il motivato giudizio finale potrà essere:
  • positivo
  • positivo con rilievi
  • negativo
  • impossibile da esprimere.

2018/04/16 19:01:00

6 - Detrazione fiscale da parte dei familiari conviventi

Usufruiscono della detrazione i soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi a condizione che ne sostengano le relative spese.
Tali soggetti possono essere:

  • proprietari e i nudi proprietari
  • i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, abitazione -coniuge superstite- etc.)
  • i titolari di diritti personali di godimento o detentori, quali inquilini e comodatari
  • le persone conviventi (familiari e non) dei possessori e detentori
  • altri soggetti quali l’imprenditore individuale, i soci di società di persone, etc.
I familiari conviventi, definizione che comprende il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, per detrarre le spese è necessario che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza, devono risultare intestatari delle fatture e bonifici
La detrazione è consentita anche se le spese siano state in parte sostenute dai familiari conviventi del possessore o detentore e la fattura e il bonifico siano intestati ad un solo di essi a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa sostenuta dal soggetto non indicato negli altri documenti.
La convivenza deve sussistere già al momento in cui si attiva la procedura a mezzo di titoli abilitativima non è necessario un contratto di comodato che regolamenti la convivenza, non è necessario che l’immobile costituisca abitazione principale dell’intestatario e dei familiari conviventi.
Inoltre la detrazione compete al familiare convivente anche quando le abilitazioni comunali risultano intestate al proprietario dell’immobile e che il coniuge convivente può fruire della detrazione se il proprietario risulta incapiente, ovvero non può usudruire del beneficio a causa della mancanza di redditi. Ciò semplifica quindi la detrazione detrazione della spesa certificata dall'amministratore nel caso in cui la certificazione e la comunicazione all'Agenzia delle Entrate sia effettuata a nome di entrambi i coniugi in quanto proprietari al 50% dell'abitazione in condominio, anche se solo una dei 2 sia titolare di redditi, potendo infatti usufruire come detrazione anche dell'importo certificato a nome del coniuge che non ha redditi.
Inoltre per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2016, la detrazione spetta al convivente more uxorio, il compagno o la compagna, del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato. La disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella convivenza che si esplica ai sensi della legge n. 76 del 2016 (c.d. legge Cirinnà) Il convivente more uxorio che sostiene le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni indicate, può fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi

2018/04/07 12:39:00

7 - Deetrazione fiscale: quando inviare la comunicazione preventiva all'ASL e alla DTL

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la Comunicazione (notifica preliminare all'Asl e alla direzione provinciale del Lavoro territorialmente competenti) deve essere effettuata solo nei casi in cui la normativa in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro espressamente lo preveda.

In particolare l’art. 99 del D.Lgs. 81/2008 in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro dispone che il committente o il responsabile dei lavori, prima dell’inizio dei lavori, devono trasmettere all’ASL e alla DTL -direzione provinciale del lavoro- territorialmente competenti la notifica preliminare. Solo in specifici casi i contribuenti devono spedire, prima dell’inizio dei lavori, la Comunicazione all’Asl competente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.
In quali casi?

  • cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea;
  • cantieri che, inizialmente non soggetti all’obbligo di notifica, ricadono nell'ipotesi precedente per effetto di varianti sopravvenute in corso d'opera;
  • cantieri in cui opera un'unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a 200 uomini/giorno (ad esempio il cantiere richiede dieci uomini per 20 giorni).
La comunicazione deve contenere le generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi, la natura dell’intervento da realizzare, i dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione, la data di inizio dell’intervento di recupero. È consigliabile, inoltre, inserire anche le generalità del progettista e del direttore dei lavori e gli estremi del titolo edilizio.
NJel caso in cui non siano cosnociute le generalità di tutte le imprese coinvolte nell'intervento edilizio si dovrà inviare la comunicazione prima dell'inizio dei lavori della prima impresaintegrando i dati con nuove comunicazioni prima dell'inizio dei lavori di ciascuna impresa. La comunicazione va fatta anche per le ditte individuali senza dipendenti che intervengono nel cantiere.
L’Amministrazione Finanziaria con la Circolare 121/E del 1998 evidenzia che l'omissione della preventiva comunicazione alla Asl “provoca la decadenza dalla detrazione solo qualora risulti che per la tipologia di lavori eseguiti o per le modalità di svolgimento degli stessi il contribuente vi era tenuto sulla base della legislazione extra fiscale vigente”.
Le modalità di invio della notifica preliminare possono variare da Regione a Regione, ma, in linea generale la Comunicazione va inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno oppure per via telematica, tramite PEC (posta elettronica certificata).

Tra la documentazione da conservare ed esibire in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, c’è anche la notifica preliminare Asl; condizione necessaria, laddove previsto, anche per accedere ai benefici delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni o altre tipologie di interventi che rientrano in tale ambito.

NOTA BENE: tutta la documentazione dovrà essere conservata per 15 anni. Infatti la detrazione del 36 o del 50% deve essere suddivisa in 10 anni, partendo da quello in cui la spesa è stata sostenuta. L’Amministrazione Finanziaria, quindi, potrebbe effettuare i controlli in ciascun periodo d'imposta in cui la detrazione viene evidenziata nella dichiarazione dei redditi e non solo per l'anno in cui viene effettuato il pagamento della spesa.

2018/03/29 20:26:00

8 - SOLIDARIETA' NELLE SPESE TRA ACQUIRENTE E COMPRATORE

L’argomento in oggetto prende spunto dalla decisione della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, con la quale è stato chiarito l’ambito di applicazione e di funzionamento del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali. L’analisi di detta sentenza porta, per completezza espositiva, a rivisitare l’intero istituto giuridico disciplinato dal novellato art. 63 post riforma del condominio.

Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l’art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente…”.

La responsabilità solidale dell’acquirente è disciplinata proprio dal suddetto art. 63 disp. att. c.c. e non già dall’art. 1104 c.c. perché, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolano una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012). In altri termini però, come ha sottolineato una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 10235/2013) l’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104 c.c., con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario/acquirente, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente/venditore, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 – Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Quindi il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003). Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell’atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).

I soggetti coinvolti nella solidarietà: obbligato in via principale è il pieno proprietario dell’unità immobiliare che acquisisce, così, la qualità di condomino. Ma per essere obbligati ai contributi condominiali non è necessario divenire titolari del diritto di proprietà sull’immobile nella sua interezza, infatti anche il titolare di un diritto reale “minore” potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi/oneri condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, anche se trattasi di diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita/trasferimento e/o all’asta in sede giudiziale. Come da consolidato orientamento giurisprudenziale, il meccanismo del subentro dell’acquirente negli oneri/debiti condominiali del venditore, opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della unità immobiliare facente parte del condomino, e non anche nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. In tale ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore.

La sentenza in commento (Cass. 2265/2017) ha applicato l’art. 63 disp. att. c.c. ante legge di riforma del 2012, e quindi occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…”. Quindi anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all’acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all’acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento. Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all’amministratore; il riferimento è all’art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi (art. 1130 registro dell’anagrafe condominiale).

In conclusione alla luce di quanto sopra esposto, tornando alla domanda principale (Cass. 24654/2010 e Cass. ord. 702/15) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio l’acquirente sarà tenuto al pagamento:

a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente. Pertanto, anche qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipulazione dell’atto.


2018/03/26 08:00:00

9 - Il costo delle copie contabili può essere messo solo a carico di chi le chiede

L’art. 1129, comma 2°, cod. civ. assegna ad “ogni interessato” il diritto di prendere gratuitamente visione dei registri condominiali e di ottenerne copia, firmata dall’amministratore, previo rimborso della spesa. La legge non determina, però, l’ammontare del rimborso ed un’abnorme richiesta potrebbe, di fatto, pregiudicare l’esercizio del diritto.

La Cassazione, con sentenza n.4686, depositata il 28 febbraio 2018, quindi, fornisce un chiarimento importante e pratica rilevanza: i costi per l’estrazione di copie dei documenti contabili devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti “a vantaggio della gestione condominiale”, non potendo “costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale”.

Dalle parole della Corte si rileva che il costo per l’attività di estrazione delle copie e il rimborso dello stesso debbano essere regolati nell’ambito della gestione contabile condominiale e non separatamente da essa mediante rapporto diretto, di pagamento e relativa fatturazione, tra amministratore e condomino, circostanza   che spesso si verifica. La misura del rimborso non potrà che essere quella predeterminata dall’amministratore nel preventivo analitico, che abbia ricevuto l’approvazione sovrana dell’assemblea.


2018/03/12 19:39:00

10 - Sempre nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali

Spetta, infatti, al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4259).
In fatto. Un condòmino che esercita la professione di avvocato, aveva svolto per conto del Suo Condominio un’attività processuale, al termine della quale aspettava il pagamento del compenso professionale maturato. Non essendo stato remunerato, decide allora di agire in giudizio. Chiede ed ottiene un Decreto ingiuntivo che notifica al Condominio.
Successivamente, l’assemblea dei condòmini decide di ripartire la spesa tra tutti i condòmini (compreso lui) in parti uguali, in assenza della tabella millesimale.
Il Condomino-avvocato non ci sta e impugna la delibera tacciandola di illegittimità sia per il criterio di ripartizione adottato sia perché, quale parte vittoriosa, ritiene non dovere partecipare alla contribuzione.
La vicenda perviene, dopo alterni esiti tra il primo e il secondo grado di giudizio, avanti alla Suprema Corte di Cassazione e qui decisa con il provvedimento sopra riportato.
Il provvedimento. Con riferimento ai criteri di ripartizione della spesa – così è stato precisato nella Sentenza – ogni qual volta vi sia una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell’amministratore, al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale, la ripartizione tra i condòmini degli oneri derivanti dalla condanna va fatta alla stregua dei criteri dettati dall’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (argomentazione tratta dalla pronuncia resa sempre dalla Corte di Cassazione Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959).
In buona sostanza, la mancanza di tabelle millesimali non giustifica l’assemblea ad adottare un criterio diverso da quello della proporzionalità.
In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire secondo altro criterio le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.
Nel qual caso, spetterà al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (tra le tante pronunce richiamate: Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107).
La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all’art. 1123 c.c., è stata, dunque, ritenuta nulla (conformemente: Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233).
In conclusione, l’articolo 1123 codice civile non è derogabile nemmeno attraverso il ricorso ad una ripartizione in parti uguali, se non nel caso eccezionale in cui la relativa modifica sia stata disposta da tutti i condòmini all’unanimità

2018/03/04 22:07:00

11 - Detrazione fiscale nei condomini e vendita immobile o trasferimento dell'inquilino

Con la formulazione attuale dell'art. 16-bis del Dpr 917/86 vediamo cosa è previsto in caso di trasferimento dell'immobile per il quale il condomino usufruisce della detrazione fiscale per spese di ristrutturazione (interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici).
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).
In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.
Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente.
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.
In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.
La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene.
Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione.
In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione sono effettuate nello stesso anno di accettazione dell’eredità.
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.

2018/02/27 11:07:00

12 - Dal “condominio green” al cohousing: un nuovo modo di vivere insieme

Tratto da Il Dubbio

SI DIFFONDONO GLI ESEMPI VIRTUOSI: DA MILANO A FERRARA

Dal “condominio green” al cohousing: un nuovo modo di vivere insieme

Differenziata, efficienza energetica, condivisione di spazi e beni. Ma soprattutto comunità per il benessere di tutti. Vivere in condominio può essere tutto questo e gli esempi virtuosi in Italia non mancano.

Da Milano, ad esempio, arriva la buona pratica del ‘ Condominio Green’ di via San Gregorio 49. ' E’ un palazzo di 130 anni, zona centrale di Milano, siamo 47 famiglie, circa 120 persone. E’ avvenuto veramente un cambiamento, siamo una comunità che parte dal basso', racconta all’Adnkronos Ida La Camera, responsabile del ‘ Condominio Green’.

Sempre a Milano c’è poi il progetto del Villaggio Barona che ha sperimentato nuove soluzioni in tema housing sociale, riuscendo nella riqualificazione di un’area urbana degradata e rafforzando il senso di appartenenza ad una comunità.

A Ferrara il progetto del Cohousing San Giorgio di Ferrara nato dall’iniziativa dell’associazione ‘ Cohousing Solidaria’, ha radunato negli anni ben 42 famiglie interessate ai temi dell’abitare condiviso, ospitando persone sole, famiglie con bambini e adolescenti. L’edificazione dello stabile ( 2015) è avvenuta in linea con i principi progettuali, con l’intenzione di raggiungere la qualificazione nZeb - nearly zero energy building. Il complesso ha vinto il ‘ Green Building Solutions Awards 2015’, concorso internazionale che ogni anno premia gli operatori del settore che hanno progettato e costruito edifici esemplari con soluzioni tecnologiche che contribuiscono alla lotta contro i cambiamenti climatici.

Altra storia di condomini green è quella di Vivit, un nuovo modello residenziale che sta sorgendo nel territorio piacentino di Fiorenzuola D’Arca. Un servizio abitativo composto da 20 appartamenti pensato per persone anziane autosufficienti. Il condominio

è abitato anche da single o giovani. Tra i servizi a disposizione: il car sharing, la condivisione della bicicletta, della palestra, dell’orto, del Wi- Fi e della lavanderia; e poi spazi per attività di svago.

2018/02/06 14:35:00

13 - Detrazione interventi recupero patrimonio edilizio proroga 50%

La legge di bilancio per il 2018 ha rinviato fino al 31/12/2018 la detrazione maggiorata al 50% relativa alle spese edili sostenute per lavori su parti condominiali.
Infatti a partire dal dal 2019, salvo modifiche, la detrazione verrà ridottal al 36% delle spese sostenute.

2018/01/23 22:47:00

14 - Bonus Edili - Prospetto Riassuntivo delle detrazioni 2018

Sono oramai tantissimi i casi di detrazione fiscale, sia per i privati che sulle parti condominiali, qui un pdf riassuntivo.
A cura di https://www.redazionefiscale.it/

2018/01/22 22:22:00

15 - Ecobonus maggiorati in condominio

Per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica su parti comuni degli edifici condominiali la legge di stabilità ha previsto due maggiorazioni della detrazione.
Prima maggiorazione: per le spese sostenute dal 1/01/2017 fino al 31/12/2021 è confermata la detrazione maggiorata, rispetto a quella del 65% già prevista, nelle seguenti misure:

  • 70%: se gli interventi interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda (cioè a contatto con l’esterno o locali non riscaldati)
  • 75%: per i lavori finalizzati a migliorare la prestazione energetica generale (invernale ed estiva) che conseguano almeno la qualità media di cui al DM Mise 26/06/2015.
Il limite di spesa è E. 40.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio.

Viene inoltre prevista una nuova maggiorazione (senza disporre alcuna scadenza) nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 relativi a lavori che concorrano congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.
In questi casi le detrazioni salgono all'80 o all'85% a seconda che si tratti del passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore.
In questi casi il limite di spesa è E. 136.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio.

2018/01/20 18:15:00

16 - Libretto famiglia: non ammesso per il condominio

Nell'attesa di maggiori chiarimenti da parte dell'Inps si puo' ad oggi affermare che il riferimento alla professione o all’esercizio dell’impresa non deve trarre in inganno e far pensare che anche altri soggetti giuridici, diversi dalle persone fisiche, possano utilizzare il Libretto Famiglia se non esercitano attività produttiva di beni o servizi.
Ciò trova conferma anche nella lett. b) del medesimo comma 6, che parla genericamente di altri utilizzatori, senza specificazione alcuna, per individuare coloro che devono invece avvalersi del contratto di prestazione occasionale se vogliono utilizzare la forma di lavoro di cui si discute. In altre parole, se non si è una persona fisica, è indifferente che si eserciti o meno una professione o un’impresa, non essendo comunque possibile utilizzare il Libretto Famiglia.
Il riferimento più immediato che viene in mente è sicuramente quello del condominio, che nel nostro ordinamento non ha personalità giuridica, ma a cui, secondo la giurisprudenza, deve essere riconosciuta una soggettività giuridica autonoma, soprattutto dopo la L. 220/2012 di riforma dell’istituto. Il condominio, d’altra parte, oltre ad una soggettività giuridica autonoma, è anche un soggetto fiscale, titolare di un codice fiscale.
Non sembra, quindi, che possano esservi dubbi sul fatto che costituisca un ente distinto dai condomini che ne fanno parte e che possa utilizzare solo il contratto di prestazione occasionale e non il Libretto Famiglia, anche se utilizza tale forma contrattuale per lavori come il giardinaggio, le pulizie o la manutenzione, per i quali viceversa la persona fisica può utilizzare il Libretto Famiglia.

2017/07/25 12:13:00

17 - Corsi d’aggiornamento obbligatori, i dubbi e le risposte | Quotidiano del Condominio

Trascrivo, qui di seguito, un articolo del Sole 24 Ore che trovate a questa pagina:
http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-07-30/corsi-d-aggiornamento-obbligatori-dubbi-e-risposte-234048.php?uuid=ACMTZZa



Sia la legge 4/2013 sia l'art. 71 disp. att. c.c. dispongono che per svolgere l'attività di amministratore di condominio è obbligatorio aver frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, corsi di aggiornamento, con periodicità annuale, in materia di amministrazione condominiale, al fine di garantire elevati standard di prestazione professionale.
Dal tenore di quest'ultimo articolo si deve ritenere che anche i professionisti iscritti in ordini, quali gli avvocati, gli ingegneri, i dottori commercialisi e così via, siano obbligati a frequentare i corsi de quibus, trattandosi di materia specialistica e nulla prevedendo la norma in senso contrario, avvalorata, questa tesi, dal successivo d. m. 13 agosto 2014, n. 140.
Contrariamente a quanto sopra dedotto in merito alla decadenza de iure dall'incarico di amministratore, nulla è stato previsto nell'ipotesi non abbia frequentato il corso di formazione o non si aggiorni costantemente; si deve ritenere che l'amministratore possa essere revocato, per grave inadempienza, dall'assemblea o dall'Autorità giudiziaria, in quanto l'elenco delle ipotesi di revoca previste dall'art. 1129 cod. civ., non è tassativo, per esplicita previsione della lettera dello stesso articolo.
Del resto, si deve rilevare che sovente la legge n. 4/2013 richiama espressamente, unitamente all'adozione di un codice deontologico da parte delle Associazioni di categoria, che evidentemente, devono prevedere il conseguimento di crediti formativi per la conservazione della qualifica di associato, l'obbligo di aggiornamento professionale, conferendo a questo adempimento, da parte dell'amministratore, particolare rilevanza concernente la trasparenza e la professionalità culturale dell'attività svolta.
Queste due prescrizioni sono analoghe a quelle dettate per i professionisti iscritti in ordini e collegi. Così, ad esempio, la nuova disciplina dell'ordinamento della professione forense (l. 31 dicembre 2012, n. 247), coeva alle leggi 220/2012 e 4/2013, prevede che:
a)nell'interesse pubblico della collettività e della clientela sia assicurata la idoneità professionale degli iscritti (art. 1);
b)gli iscritti debbano osservare le regole deontologiche (artt. 2 e 3);
c)la professione deve essere esercitata con indipendenza, diligenza e competenza (art. 3);
d)ogni iscritto deve provvedere all'aggiornamento periodico.
Tutte le norme, sopra citate, del resto, sono conformi ai livelli di qualifica professionale previsti dall'art. 11 della Direttiva 7 settembre 2005, n. 2005/36/CE recepita in Italia con la legge 6 febbraio 2007, n. 13 e il successivo d.lgs 9 novembre 2007, n. 206.
Considerato il coacervo di disposizioni normative europee e nazionali, l'amministratore di condominio deve sempre più essere specificatamente qualificato e, soprattutto, dimostrare, anche documentalmente, la sua professionalità e, quindi, la sua conoscenza culturale e tecnica della materia condominiale latu sensu intesa. L'amministratore deve prospettare ai condomini, nella libera concorrenza di mercato come riconosciuto dalla legge n. 4/2013, la garanzia di fedelmente e consapevolmente adempiere all'esercizio del mandato, che potrebbero conferirgli, con la massima trasparenza, serietà e diligenza. A tale scopo è particolarmente utile esibire l'attestazione che, ai sensi dell'art. 7 legge n. 4/2013, le Associazioni di categoria possono rilasciare agli iscritti; questa attestazione deve certificare sia i requisiti necessari alla loro iscrizione sia gli standard qualitativi professionali ottenuti, rappresentati dal rispetto delle prescrizioni dello statuto, che quanto è più selettivo è più rilevante, nonché dal conseguimento dei crediti formativi in relazione alla
partecipazione a corsi, a seminari e a convegni che, comunque, possono e devono organizzare per elevare culturalmente la preparazione e la conoscenza dei propri iscritti.
D'altronde le Associazioni devono rendere pubblici i loro statuti e gli associati devono annualmente conseguire l'attestazione de qua; in questo modo i condomini possono godere di maggiori garanzie concernenti la professionalità del loro amministratore e non devono temere, perciò, di dover sopportare maggiori costi per spese inutili o addirittura superflue o sopportare spese per gravi inadempienze perpetrate dall'amministratore a danno di terzi. Del resto, essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, le conseguenze economiche derivanti dagli errori dell'amministratore ricadono direttamente sui condomini stessi.
Il riconoscimento ministeriale conseguito dalle Associazioni ex art. 26 d.lgs. 9 novembre 2007, n. 206, conferisce loro il potere di stabilire un percorso formativo inerente a ogni aspetto dell'attività che l'amministratore deve svolgere e, quindi, non solo relativo alle materie giuridiche latu sensu intese, civile, amministrativo, fiscale, e alla compilazione di un bilancio, che tenga conto dei basilari principi di ragioneria, ma anche agli aspetti di tecnica edilizia e impiantistica, psicologici, sociologici che gli consentano di affrontare, spiegare e risolvere le differenti domande, problematiche e insorgende controversie che si presentino nell'adempimento del suo mandato.
Le Associazioni di categoria, infatti, devono promuovere forme di garanzia a tutela degli utenti, nel caso specifico dei condomini, e devono fornire informazioni sul significato del loro marchio e dei criteri di attribuzione degli attestati di qualità agli associati, ai sensi dell'art. 81 d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59.
Devono, altresì, accertare l'assolvimento dell'obbligo di aggiornamento periodico e costante da parte degli associati e il possesso dei titoli di studio prescritti per l'iscrizione all'associazione.
Tutte queste circostanze devono poter essere conosciute da parte dei condomini, unitamente alla sussistenza di una struttura tecnico-scientifica, dedicata alla formazione permanente degli associati, nonché all'eventuale possesso di un sistema certificato di qualità conforme alla norma UNI EN ISO 9001 citata.
L'amministratore non è, e non può esserlo, un novello onniscente Leonardo da Vinci, ma deve conoscere, sepppure superficialmente, ogni disciplina che interessa il condominio, così da poter essere in grado di comprendere le difficoltà che insorgono al fine di avvalersi, se del caso, dell'esperienza di quel professionista, di quell'impresa o di quell'artigiano che di volta in volta gli appare più idoneo, quale può essere un avvocato o un ingegnere ovvero un elettricista o un installatore e manutentore di impianti e centrali termiche o di cancelli automatici.


Il contenuto dei corsi
Inquadrate, così, la figura e la funzione dell'amministratore di condominio, rimaneva in dubbio chi potesse predisporre sia i corsi di formazione sia quelli di aggiornamento; inoltre come e, soprattutto, con quali contenuti dovessero essere svolti.
Il legislatore del 2012 nulla ha disposto e neppure quello del 2013 ha individuato un percorso formativo sotto il duplice profilo degli enti formatori, seppure con la legge n. 4/2013 abbia privilegiato le stesse Associazioni di categoria, e delle materie d'insegnamento.
Con l'art. 1, IX comma, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, il legislatore ha stabilito che, quanto sopra dedotto, per gli amministratori dovesse essere disciplinato con decreto ministeriale.
Il Ministro della Giustizia, in forza della citata disposizione, con proprio decreto del 13 agosto 2014, n. 140, pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale del 24 settembre 2014, n. 222, ha adottato il regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio, nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
Con questo decreto il legislatore disciplina:
a) i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali;
b) i requisiti del formatore e del responsabile scientifico;
il tutto per migliorare e perfezionare le competenze tecniche, scientifiche e giuridiche in tema di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici, promuovendo l'aggiornamento professionale delle competenze in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica.
Inoltre ha previsto che ogni corso sia tenuto con la sovrintendenza di un responsabile scientifico che deve avere peculiari requisiti di onorabilità e di professionalità di cui al I comma dell'art. 4 d. m. n. 140/2014. Inoltre, il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.
Anche i formatori devono possedere i medesimi requisiti, ex art. 3 del decreto de quo, che devono dimostrare al responsabile scientifico.
L'inizio dei corsi, con durata minima di 72 ore per quelli di formazione e di 15 ore per i corsi di aggiornamento, deve essere preceduto da una comunicazione, tramite posta certificata, al seguente indirizzo di posta elettronica del Ministero della giustizia:
ufficio3.dgcivile.dag@giustiziacer.it.
Il legislatore nulla ha disposto in merito al contenuto di questa comunicazione. Ritengo che l'analitica indicazione dei giorni di lezione non sia necessaria; viceversa la comunicazione deve obbligatoriamente riportare:
1)l'ente organizzatore;
2)il nominativo del responsabile scientifico e dei formatori;
3)la sede del corso e la sede degli esami finali;
4)le materie trattate con l'indicazione delle ore di lezione.
I corsi di aggiornamento devono essere frequentati ogni anno e, ciascuno, può anche frequentarne due o più.
I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali: a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità.
Il decreto de quo è entrato in vigore il 10 ottobre 2014, essendo stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale soltanto il 24 settembre 2014, come sopra detto.

I dubbi
Alcune questioni si sono presentate subito agli interpreti.
Innanzi tutto, il d. m. n. 140/2014 fa riferimento esplicito al, più volte citato, art. 71 disp. att. cod. civ., ma non alla legge n. 4/2013.
Due possono essere i significati di questa omissione, che ritengo, voluta dal Ministro.
Il primo è che tutti coloro che vogliano svolgere l'attività di amministratore devono aver frequentato i corsi de quibus, indipendentemente dalla circostanza che già praticano la loro attività in forza di abilitazioni, e conseguenti iscrizioni in Ordini, ovvero ai sensi della legge n. 4/2013, per esempio, i tributaristi. Si ricava questa considerazione dal reiterato richiamo alla competenza scientifica e alla specifica competenza in materia di amministrazione condominiale. Del resto, se la funzione dell'amministratore ha valenza sociale, un'apposita formazione si rende indispensabile. Pertanto, anche gli avvocati o gli architetti che vogliano amministrare i condomini, con la sola eccezione, si ribadisce, di colui che amministra il condominio ove ha la sua proprietà individuale, devono frequentare i corsi e superarne gli esami.
La seconda è che qualsiasi ente e, dunque, non soltanto le Associazioni di categoria, può predisporre un proprio percorso formativo e proporlo sul mercato; ritengo, però, che le Associazioni, che da anni organizzano i corsi, abbiano una valenza e una competenza superiori.
Inoltre, il legislatore richiama frequentemente la sicurezza degli edifici; è questo un problema particolarmente rilevante, soprattutto per quanto inerisce alla sicurezza degli impianti, sempre più tecnologici, come evidenziato nello stesso decreto di cui sopra, esistenti nel condominio; per esempio, l'ascensore o l'impianto di riscaldamento centralizzato, che il legislatore del 2005 predilige rispetto a quello autonomo.
Il dettato legislativo del Ministero, è in armonia con quanto previsto dagli artt. 1 e 9 d. l. n. 145/2013, ut supra citato, che, modificando parzialmente l'art. 1130 cod. civ., così come riformato dalla legge n. 220/2012, ha stabilito che nel registro dell'anagrafe condominiale, tenuto dall'amministratore, devono essere riportati anche i dati concernenti la sicurezza dei beni condominiali.
Ne consegue che i corsi, preposti allo scopo formativo degli amministratori, debbano prevedere lezioni ad hoc specifiche per ogni impianto dello stabile.
Altra questione concerne la documentazione che deve essere fornita al responsabile scientifico dai formatori. Ritengo che, qualora l'ente organizzatore del corso e, soprattutto, il responsabile scientifico lo ritengano utile e opportuno e, di conseguenza, lo accettino, il documento può consistere in un'autocertificazione ai sensi del d. P. R. 28 dicembre 2000, n. 445 e della l. 12 novembre 2011, n. 183.
Il responsabile scientifico può essere anche un formatore, non essendo previsto alcun divieto nella norma e non sussistendo alcun conflitto di interessi nei confronti sia dei discenti sia dell'ente organizzatore dei vari corsi che si effettuano; d'altronde, seppur in materia di mediazione, lo stesso Ministero non lo esclude, non rinvenendo alcuna incompatibilità.
È opportuno, inoltre, per ciò che riguarda i corsi, che questi siano svolti con un numero di ore superiore a quelle indicato dal decreto, consentendo, in questo modo, ai partecipanti di frequentare il monte ore minimo, qualora, per un qualsiasi giustificato motivo, siano costretti a non essere presenti a un modulo didattico.
Ogni partecipante deve frequentare uno specifico corso, poiché a nulla valgono le ore di partecipazione a differenti corsi che, ormai, sono organizzati da diversi enti; infatti, il responsabile scientifico deve verificare l'effettiva frequenza al corso, cosa che gli sarebbe impedita se un partecipante avesse frequentato alcune lezioni in altri corsi.
Si deve obbligatoriamente effettuare un esame finale al termine del corso, che l'ente organizzatore può stabilire con la sola prova scritta o, anche, con quella orale; nulla impedisce che sia svolto un test per ogni modulo svolto, ma esclusivamente l'esame finale è quello che consente il rilascio dell'attestazione che certifica la qualità professionale del candidato.
La commissione d'esame può essere costituita anche da personalità riconosciute quali esperte della materia condominiale, per esempio, magistrati o professori universitari, differenti dai formatori che hanno tenuto il corso.
Si deve rilevare, altresì, che, in realtà, non si comprende perché, a differenza di tutti gli altri professionisti, iscritti in Ordini e in Collegi o esercenti l'attività ex lege n. 4/2013, che pur devono conseguire annualmente i crediti formativi, partecipando a corsi e a convegni per poter rimanere iscritti all'ente di appartenenza, gli amministratori debbano anche sostenere un esame; una riflessione potrebbe inerire alla peculiare attività da costoro svolta, che si sviluppa in diverse discipline a differenza degli altri professionisti che approfondiscono una sola tematica, per esempio, il diritto, la tecnica ingegneristica, la medicina e così via.
Considerata, però, la pluralità delle materie di aggiornamento che devono obbligatoriamente essere trattate in ogni corso che, si ribadisce, è annuale, e giustamente l'esame finale appare superfluo e penalizzante per la categoria.
L'esame finale trova una possibile giustificazione in relazione a due circostanze:
1)l'amministratore di condominio non ha un corso scolastico superiore o universitario, come avviene per i professionisti iscritti in albi e in collegi, che lo conduca a sostenere un esame di Stato per poter esercitare la professione; per esempio, un laureato in giurisprudenza può fregiarsi del titolo di dottore, ma non può svolgere l'attività di avvocato, di magistrato, di notaio;
2)il corso di aggiornamento non consente l'acquisizione di crediti formativi ad hoc, espressamente riconosciuti dagli Ordini, che hanno valenza pubblicista, come avviene, appunto, per gli iscritti in albi e in collegi.
Infine, proprio per quanto affermato, personalmente ritengo che il monte ore previsto dal Ministero sia insufficiente, in particolare per i corsi di formazione, e, quindi, plaudovanno elogiate quelle Associazioni che tengono i corsi attuati con molte più ore, comprendendo anche lezioni che non sono previste dal d. m. n. 140/2014, quali, per esempio, fra tutti gli altri, il fisco, la deontologia e il marketing.

2017/06/20 08:20:00

18 - Delibera valida perché basta fissare un giorno per consentire ai condomini di vedere la contabilità

La prescrizione di carattere organizzativo e non contrattuale che obbliga l’amministratore non solo a trasmettere copia dei rendiconti ai condomini prima della riunione ma a fissare anche un giorno specifico, per consentire di visionare la contabilità e di farne a proprie spese una copia, previo appuntamento telefonico, non infrange alcuna norma del codice civile e del regolamento condominiale.
Tale prescrizione non contrasta col principio di correttezza e, anzi, obbliga l’amministratore a predisporre un’organizzazione che consente ai condomini di accedere alla contabilità, ma senza che la facoltà «paralizzi il normale svolgersi dell’attività di gestione condominiale». La delibera condominiale adottata secondo questa interpretazione del regolamento non potrà essere annullata. Lo ha stabilito la Cassazione che, con l’ordinanza 12579/17, sesta sezione civile, boccia il ricorso di una condomina che impugnava una delibera assembleare per ottenerne l’annullamento.
Oggetto della disposizione condominiale le copie di preventivi e dei rendiconti da trasmettere, a opera dell’amministratore, a ogni condomino almeno dieci giorni prima del giorno fissato per la riunione e la tenuta della contabilità da far visionare, nello stesso periodo, ai condomini. Secondo il tribunale che accoglieva la richiesta, la delibera andava annullata, ma la Corte di appello rilevava tuttavia che la disposizione del regolamento era stata interpretata da tutti gli amministratori che si erano succediti correttamente, i quali avevano fissato, nell’avviso di convocazione dell’assemblea, un giorno per consentire a tutti i proprietari di prendere visione della contabilità, previo appuntamento telefonico. Nel caso in esame, l’amministratore aveva assolto a tale compito, indicando nell’avviso il giorno preciso in cui era possibile consultare la documentazione, previo appuntamento telefonico, mentre la donna aveva spedito una raccomandata con cui chiedeva copia dei documenti ma che l’amministratore riceveva solo il giorno dell’assemblea. La Cassazione, in linea con la decisione di merito, boccia il ricorso della condomina. Posto che tutti gli amministratori che si erano succeduti nella gestione del condominio avevano adottato tale scelta, poiché si tratta di una prescrizione di «contenuto organizzativo del regolamento di condominio e, non quindi, di contenuto contrattuale, ha certamente rilievo a fini interpretativi (ai sensi dell’articolo 1362, comma 2, Cc), anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini».
D’altro canto, se è vero che l’articolo 1129, comma 2, Cc, dopo la riforma introdotta con la legge 220/12, prevede «ora espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata», è anche costante l’orientamento giurisprudenziale secondo cui «la vigilanza e il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza». In tal senso, l’interpretazione della Corte territoriale dell’articolo specifico del regolamento è «logicamente coerente con l’esigenza di obbligare l’amministratore a predisporre un’organizzazione che consenta ai condomini il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale, senza però che l’esercizio di tale facoltà paralizzi il normale svolgersi dell’attività di gestione condominiale».


2017/05/22 19:08:00

19 - Facsimile comunicazione spese detraibili

Qui di seguito un facsimile  per la comunicazione delle spese detraibili nei condomini

Detrazione fiscale Irpef del 50% delle spese per lavori condominio ex art. 16 bis Dpr 917/86 anno 2016



Con riferimento a quanto in oggetto, invio in allegato il prospetto di ripartizione delle spese per le quali spetta la detrazione. Nella colonna "Ripartito" e' indicata la spesa spettante a ciascun proprietario per la propria quota di comproprieta' calcolata sulla base dei pagamenti effettuati dal condominio nell’anno in riferimento, mentre nella colonna "Versato" e' indicata la parte gia' versata dal condòmino alla data del 31/12/2016, cosi' come indicata nel file ministeriale trasmesso all'Agenzia delle Entrate.
Quale amministratore del condominio dichiaro di aver adempiuto a tutti gli obblighi di Legge e che presso lo studio del sottoscritto sono disponibili le copie dei giustificativi di spesa e dei pagamenti effettuati.
Ricordo che e’ onere di ciascun condomino verificare la sussistenza delle condizioni personali che permettano la detrazione fiscale, in particolare, come riportato nella guida dell'Agenzia delle Entrate a pag. 4, "il beneficio  compete  con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a  condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi".
La guida puo' essere consultata a questo link:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/comunicazioni/ristrutturazione+edilizia+e+risparmio+energetico+su+parti+comuni+condominiali/sw+compilazione/indice+sw+compilazione?page=datiprecompint

2017/03/31 18:21:00

20 - La check list per la precompilata

La precompilata in condominio va ai supplementari: oggi, però, è l’ultimo giorno in cui gli amministratori di condominio possono inviare le comunicazioni dei dati all’Agenzia delle Entrate relativamente agli interventi di recupero edilizi e risparmio energetico , le cui spese sono detraibili al 50 per cento. Ma è con la mezzanotte di domenica 12 marzo che i giochi finiranno davvero. Sino ad allora sarà possibile correggere le comunicazioni inviate senza che la sanzione sia applicabile. Allo stesso ...
Continua su
http://www.arai.it/la-ceck-list-la-precompilata-quotidiano-del-condominio/

2017/03/10 19:48:00

21 - Apertura del conto corrente condominiale

La giurisprudenza ha piu' volte chiarito che l'amministratore, nell'ambito delle sue attribuzioni minime, ha facolta' di aprire un conto corrente condominiale senza il preventivo assenso dell'assemblea.
In conseguenza di cio' l'amministratore che ravvisi la necessita' o l'opportunita' per ragioni economiche o altre, potra' autonomamente aprire un nuovo conto corrente e quindi anche chiudere il precedente utilizzato.

La documentazione necessaria per l'apertura del conto e' il documento d'identita', l'attestato di attribuzione del codice fiscale del condominio, la delibera dell'assemblea contenente la nomina o la conferma dell'amministratore.
La gestione del conto corrente e' riservata all'amministratore. Ciascun condomino ha facolta' di farsi consegnare copia dei documenti da parte dell'amministratore, quindi anche la copia dei movimenti del conto corrente, sempreche' l'esercizio di tale potere non intralci l'attivita' amministrativa e non sia contraria ai principi di correttezza. Inoltre i costi per la copia di ciascun documento sono a carico dei condomini richiedenti.

2017/02/27 08:00:00

22 - Proroga al 7 marzo della comunicazione spese detraibili

Prorogata al 7 marzo la scadenza per l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni. Quindi gli amministratori condominiali avranno 7 giorni in piu’ per questo adempimento.

Queste informazioni, se trasmesse entro questa data, saranno utilizzate per l’elaborazione del 730 precompilato, senza alcun impatto negativo sui contribuenti.

2017/02/22 23:35:00

23 - Distacco servizio idrico ai condomini morosi

In condominio è possibile procedere al distacco del servizio idrico nei confronti dei condomini non in regola con il pagamento delle spese. È infatti previsto all'articolo 63  delle disposizioni di attuazione del codice civile che per combattere la morosità è possibile escludere il condomino dall'utilizzazione di beni e servizi comuni suscettibili di godimento separato. Tuttavia il distacco del condomino da servizi di acqua e riscaldamento risulta una strada difficilmente praticabile sia per motivi tecnici che giuridici. Si rischia infatti di intaccare un diritto di rilevanza costituzionale come quello alla salute per tutelare, per contro, un diritto di contenuto meramente patrimoniale.
C'è inoltre da segnalare che il decreto del presidente del consiglio dei ministri del 29 agosto 2016 pubblicato in Gazzetta Ufficiale 14 ottobre 2016, che tuttavia non sembra essere direttamente applicabile condomini  ma solo nei confronti degli enti eroganti servizio idrico, stabilisce in 50 i litri di acqua giornalieri ai quali si ha comunque diritto anche se non si è in regola con i pagamenti.
Tale decreto potrebbe rendere ancora più difficile il contrasto alla morosità condominiale. Infatti risulterà probabilmente più facile per i condomini morosi ottenere una tutela in giudizio al fine di evitare il distacco della propria utenza del servizio idrico condominiale dato che il riferimento al diritto ai 50 litri giornalieri sembra una conferma indiretta di quella giurisprudenza che garantisce la prevalenza al diritto alla salute del condomino moroso.

2017/02/19 15:10:00

24 - Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione degli amministratori delle spese detraibili

Non essendoci un modello e delle istruzioni Ministeriali al riguardo, l’Agenzia delle Entrate si e’ limitata a pubblicare una faq sul sito, riporto qui sotto quanto scritto.
Altre info e il software possono essere reperite qui.

Domanda n. 1
Per individuare il soggetto al quale è attribuita la spesa, da indicare nel campo 17 della comunicazione, l’amministratore di condominio può limitarsi a fare riferimento a quanto comunicatogli dal proprietario dell’appartamento oppure deve tener conto dei soggetti ai quali è intestato il conto bancario/postale utilizzato per il pagamento della quota condominiale?
Risposta
L’amministratore di condominio comunica all’Agenzia delle entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 21 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.
Domanda n. 2
Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche gli amministratori dei condomìni con numero di condòmini non superiore a otto (cd “condomìni minimi”)?
Risposta
Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo.
Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Domanda n. 3
È prevista la pubblicazione di un software di compilazione per la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali?
Risposta
Sì, con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle Entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.
Domanda n. 4
Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”. In cosa consiste questo controllo?
Risposta
Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 5 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonifico” e nel campo 6 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 16 “Importo spesa unità immobiliare” e 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” riferiti al medesimo intervento.
Esempio
Un condominio, formato da 2 unità immobiliari di cui:
  • una a uso abitativo con 2 comproprietari (CF1 e CF2)che sostengono entrambi le spese
  • una ad uso ufficio
sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni per un importo complessivo di 1.000 euro (800 euro pagati tramite bonifico e 200 euro relativi a oneri di urbanizzazione pagati con modalità diverse).
L’amministratore deve inviare una comunicazione con 3 record di dettaglio (di seguito per maggiore chiarezza sono evidenziati solo i campi principali):
N.recordProgressivo interventoTipologia interventoImporto complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonificoImporto complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonificoDati catastali dell'unità immobiliareSituazioni particolariImporto spesa unità immobiliareCodice fiscale del soggeto al quale è stata attribuita la spesaImporto della spesa attribuita al soggetto
111800200Dati Unità 10 CF1200
211800200Dati Unità 10 CF2300
311800200Dati Unità 21500  
L’importo complessivo dell'intervento (Spese effettuate con bonifico + Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico) vale 800 + 200 = 1.000 deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” cioè 500 + 200 + 300 = 1.000
Domanda n. 5
Come deve essere compilata la comunicazione in presenza di supercondomìnio?
Risposta
Con riferimento alle modalità di compilazione della comunicazione in presenza del cd. “supercondominio” (pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale), si precisa che:
  • qualora il supercondominio abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, lo stesso invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio
  • qualora, invece, il supercondominio abbia effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni dello stesso supercondominio, mentre i singoli condomìni che lo compongono abbiano effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni degli stessi condomìni, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) invierà una comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio/condominio.

2017/02/18 21:58:00

25 - La comunicazione delle spese detraibili per il 730 precompilato

Si avvicina la scadenza del termine di presentazione della comunicazione delle spese detraibili nei condomini per la compilazione del 730/2017.
Infatti entro il 28 febbraio 2017 devono essere comunicati telematicamente all’Erario i dati necessari alla compilazione dell'apposito quadro contenente la quota di spese detraibili per lavori di ristrutturazione effettuati nelle parti condominiali nel 2016. Tale adempimento si aggiunge alle altre comunicazioni effettuate da altri soggetti (medici, farmacisti, ecc…) per poter predisporre il cosiddetto 730 pre-compilato.
E l'adempimento, nei condomini, raddoppia quelli che sono gli impegni dell'amministratore. Infatti la comunicazione telematica non elimina la comunicazione tradizionale, cartacea, dato che solo una parte dei condomini utilizzera' il 730 precompilato.
Di fatto le problematiche che investiranno gli amministratori, che sono venuti a conoscenza di tale adempimento solo a fine 2016, quindi senza aver avuto la possibilita' di procurarsi i dati necessari per tempo, le problematiche sono numerose, a partire dalla bozza delle istruzioni quasi inesistenti (parlo di bozza in quanto il provvedimento ad oggi non e' definitivo anche se certo) e per niente chiarificatrici, la necessita' di dover recuperare i codici fiscali dei beneficiari, i dubbi sul beneficiario della detrazione (corrisponde ai proprietari indipendentemente da comunicazioni pervenute all'amministratore?, cosa succede in caso di compravendita dell'immobile in corso d'anno, il beneficiario e' il proprietario al 31/12? oppure quale e' la regola da seguire?).

Il legislatore, inoltre, sembra ignorare che il contribuente può detrarre la spesa anche se il versamento della sua quota è avvenuto entro la presentazione della dichiarazione dei redditi, quindi nell'anno successivo a quello di pagamento al fornitore effettuato dal Condominio.
Insomma, un ulteriore adempimento posto a carico dei privati, con oneri a carico degli stessi, adempimento atto a facilitare il controllo delle spese detraibili, o almeno questo nelle intenzioni dell'Agenzia delle Entrate.

2017/01/15 21:06:00