Studio Legale Guida
dell'avvocato Gennaro Guida
High Rise Condominium
Studio Cataldi - Il Condominio
Vivere in Condominio
BibLus Net
Vivere in Condominio

Vivere in condominio

Informazioni e documenti sul condominio a cura del Dott. Luca Pacini

1 - Libretto famiglia: non ammesso per il condominio
2 - Corsi d’aggiornamento obbligatori, i dubbi e le risposte | Quotidiano del Condominio
3 - Delibera valida perché basta fissare un giorno per consentire ai condomini di vedere la contabilità
4 - Facsimile comunicazione spese detraibili
5 - La check list per la precompilata
6 - Apertura del conto corrente condominiale
7 - Proroga al 7 marzo della comunicazione spese detraibili
8 - Distacco servizio idrico ai condomini morosi
9 - Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione degli amministratori delle spese detraibili
10 - La comunicazione delle spese detraibili per il 730 precompilato
11 - Detrazione fiscale maggiorata per interventi di riqualificazione energetica
12 - Proroga detrazione per ristrutturazione e risparmio energetico
13 - Trasmissione telematica detrazione spese recupero patrimonio edilizio
14 - 730/2016 con quadro "AC" dell'Unico
15 - Nuova APE in arrivo da ottobre 2015
16 - Obbligazione dell'acquirente per i contributi condominiali del venditore
17 - Regole di buona convivenza in condominio
18 - Comodato e reddito di locazione
19 - E' obbligatorio consegnare copia dell'atto di compravendita all'amministratore condominiale?
20 - Morosita' condominiali in aumento nel 2014
21 - Detrazione fiscale del 50% prorogata per tutto il 2015
22 - Danni causati dal vento forte in Toscana e i risarcimenti delle polizza condominiali
23 - Pulizie, fatture senza Iva al condominio?
24 - Nuova Certificazione Unica rinviata. O soppressa?
25 - Agevolazione prima casa anche senza residenza se manca l'abitabilita'
1 - Libretto famiglia: non ammesso per il condominio

Nell'attesa di maggiori chiarimenti da parte dell'Inps si puo' ad oggi affermare che il riferimento alla professione o all’esercizio dell’impresa non deve trarre in inganno e far pensare che anche altri soggetti giuridici, diversi dalle persone fisiche, possano utilizzare il Libretto Famiglia se non esercitano attività produttiva di beni o servizi.
Ciò trova conferma anche nella lett. b) del medesimo comma 6, che parla genericamente di altri utilizzatori, senza specificazione alcuna, per individuare coloro che devono invece avvalersi del contratto di prestazione occasionale se vogliono utilizzare la forma di lavoro di cui si discute. In altre parole, se non si è una persona fisica, è indifferente che si eserciti o meno una professione o un’impresa, non essendo comunque possibile utilizzare il Libretto Famiglia.
Il riferimento più immediato che viene in mente è sicuramente quello del condominio, che nel nostro ordinamento non ha personalità giuridica, ma a cui, secondo la giurisprudenza, deve essere riconosciuta una soggettività giuridica autonoma, soprattutto dopo la L. 220/2012 di riforma dell’istituto. Il condominio, d’altra parte, oltre ad una soggettività giuridica autonoma, è anche un soggetto fiscale, titolare di un codice fiscale.
Non sembra, quindi, che possano esservi dubbi sul fatto che costituisca un ente distinto dai condomini che ne fanno parte e che possa utilizzare solo il contratto di prestazione occasionale e non il Libretto Famiglia, anche se utilizza tale forma contrattuale per lavori come il giardinaggio, le pulizie o la manutenzione, per i quali viceversa la persona fisica può utilizzare il Libretto Famiglia.

2017/07/25 12:13:00

2 - Corsi d’aggiornamento obbligatori, i dubbi e le risposte | Quotidiano del Condominio

Trascrivo, qui di seguito, un articolo del Sole 24 Ore che trovate a questa pagina:
http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-07-30/corsi-d-aggiornamento-obbligatori-dubbi-e-risposte-234048.php?uuid=ACMTZZa



Sia la legge 4/2013 sia l'art. 71 disp. att. c.c. dispongono che per svolgere l'attività di amministratore di condominio è obbligatorio aver frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, corsi di aggiornamento, con periodicità annuale, in materia di amministrazione condominiale, al fine di garantire elevati standard di prestazione professionale.
Dal tenore di quest'ultimo articolo si deve ritenere che anche i professionisti iscritti in ordini, quali gli avvocati, gli ingegneri, i dottori commercialisi e così via, siano obbligati a frequentare i corsi de quibus, trattandosi di materia specialistica e nulla prevedendo la norma in senso contrario, avvalorata, questa tesi, dal successivo d. m. 13 agosto 2014, n. 140.
Contrariamente a quanto sopra dedotto in merito alla decadenza de iure dall'incarico di amministratore, nulla è stato previsto nell'ipotesi non abbia frequentato il corso di formazione o non si aggiorni costantemente; si deve ritenere che l'amministratore possa essere revocato, per grave inadempienza, dall'assemblea o dall'Autorità giudiziaria, in quanto l'elenco delle ipotesi di revoca previste dall'art. 1129 cod. civ., non è tassativo, per esplicita previsione della lettera dello stesso articolo.
Del resto, si deve rilevare che sovente la legge n. 4/2013 richiama espressamente, unitamente all'adozione di un codice deontologico da parte delle Associazioni di categoria, che evidentemente, devono prevedere il conseguimento di crediti formativi per la conservazione della qualifica di associato, l'obbligo di aggiornamento professionale, conferendo a questo adempimento, da parte dell'amministratore, particolare rilevanza concernente la trasparenza e la professionalità culturale dell'attività svolta.
Queste due prescrizioni sono analoghe a quelle dettate per i professionisti iscritti in ordini e collegi. Così, ad esempio, la nuova disciplina dell'ordinamento della professione forense (l. 31 dicembre 2012, n. 247), coeva alle leggi 220/2012 e 4/2013, prevede che:
a)nell'interesse pubblico della collettività e della clientela sia assicurata la idoneità professionale degli iscritti (art. 1);
b)gli iscritti debbano osservare le regole deontologiche (artt. 2 e 3);
c)la professione deve essere esercitata con indipendenza, diligenza e competenza (art. 3);
d)ogni iscritto deve provvedere all'aggiornamento periodico.
Tutte le norme, sopra citate, del resto, sono conformi ai livelli di qualifica professionale previsti dall'art. 11 della Direttiva 7 settembre 2005, n. 2005/36/CE recepita in Italia con la legge 6 febbraio 2007, n. 13 e il successivo d.lgs 9 novembre 2007, n. 206.
Considerato il coacervo di disposizioni normative europee e nazionali, l'amministratore di condominio deve sempre più essere specificatamente qualificato e, soprattutto, dimostrare, anche documentalmente, la sua professionalità e, quindi, la sua conoscenza culturale e tecnica della materia condominiale latu sensu intesa. L'amministratore deve prospettare ai condomini, nella libera concorrenza di mercato come riconosciuto dalla legge n. 4/2013, la garanzia di fedelmente e consapevolmente adempiere all'esercizio del mandato, che potrebbero conferirgli, con la massima trasparenza, serietà e diligenza. A tale scopo è particolarmente utile esibire l'attestazione che, ai sensi dell'art. 7 legge n. 4/2013, le Associazioni di categoria possono rilasciare agli iscritti; questa attestazione deve certificare sia i requisiti necessari alla loro iscrizione sia gli standard qualitativi professionali ottenuti, rappresentati dal rispetto delle prescrizioni dello statuto, che quanto è più selettivo è più rilevante, nonché dal conseguimento dei crediti formativi in relazione alla
partecipazione a corsi, a seminari e a convegni che, comunque, possono e devono organizzare per elevare culturalmente la preparazione e la conoscenza dei propri iscritti.
D'altronde le Associazioni devono rendere pubblici i loro statuti e gli associati devono annualmente conseguire l'attestazione de qua; in questo modo i condomini possono godere di maggiori garanzie concernenti la professionalità del loro amministratore e non devono temere, perciò, di dover sopportare maggiori costi per spese inutili o addirittura superflue o sopportare spese per gravi inadempienze perpetrate dall'amministratore a danno di terzi. Del resto, essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, le conseguenze economiche derivanti dagli errori dell'amministratore ricadono direttamente sui condomini stessi.
Il riconoscimento ministeriale conseguito dalle Associazioni ex art. 26 d.lgs. 9 novembre 2007, n. 206, conferisce loro il potere di stabilire un percorso formativo inerente a ogni aspetto dell'attività che l'amministratore deve svolgere e, quindi, non solo relativo alle materie giuridiche latu sensu intese, civile, amministrativo, fiscale, e alla compilazione di un bilancio, che tenga conto dei basilari principi di ragioneria, ma anche agli aspetti di tecnica edilizia e impiantistica, psicologici, sociologici che gli consentano di affrontare, spiegare e risolvere le differenti domande, problematiche e insorgende controversie che si presentino nell'adempimento del suo mandato.
Le Associazioni di categoria, infatti, devono promuovere forme di garanzia a tutela degli utenti, nel caso specifico dei condomini, e devono fornire informazioni sul significato del loro marchio e dei criteri di attribuzione degli attestati di qualità agli associati, ai sensi dell'art. 81 d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59.
Devono, altresì, accertare l'assolvimento dell'obbligo di aggiornamento periodico e costante da parte degli associati e il possesso dei titoli di studio prescritti per l'iscrizione all'associazione.
Tutte queste circostanze devono poter essere conosciute da parte dei condomini, unitamente alla sussistenza di una struttura tecnico-scientifica, dedicata alla formazione permanente degli associati, nonché all'eventuale possesso di un sistema certificato di qualità conforme alla norma UNI EN ISO 9001 citata.
L'amministratore non è, e non può esserlo, un novello onniscente Leonardo da Vinci, ma deve conoscere, sepppure superficialmente, ogni disciplina che interessa il condominio, così da poter essere in grado di comprendere le difficoltà che insorgono al fine di avvalersi, se del caso, dell'esperienza di quel professionista, di quell'impresa o di quell'artigiano che di volta in volta gli appare più idoneo, quale può essere un avvocato o un ingegnere ovvero un elettricista o un installatore e manutentore di impianti e centrali termiche o di cancelli automatici.


Il contenuto dei corsi
Inquadrate, così, la figura e la funzione dell'amministratore di condominio, rimaneva in dubbio chi potesse predisporre sia i corsi di formazione sia quelli di aggiornamento; inoltre come e, soprattutto, con quali contenuti dovessero essere svolti.
Il legislatore del 2012 nulla ha disposto e neppure quello del 2013 ha individuato un percorso formativo sotto il duplice profilo degli enti formatori, seppure con la legge n. 4/2013 abbia privilegiato le stesse Associazioni di categoria, e delle materie d'insegnamento.
Con l'art. 1, IX comma, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, il legislatore ha stabilito che, quanto sopra dedotto, per gli amministratori dovesse essere disciplinato con decreto ministeriale.
Il Ministro della Giustizia, in forza della citata disposizione, con proprio decreto del 13 agosto 2014, n. 140, pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale del 24 settembre 2014, n. 222, ha adottato il regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio, nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
Con questo decreto il legislatore disciplina:
a) i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali;
b) i requisiti del formatore e del responsabile scientifico;
il tutto per migliorare e perfezionare le competenze tecniche, scientifiche e giuridiche in tema di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici, promuovendo l'aggiornamento professionale delle competenze in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica.
Inoltre ha previsto che ogni corso sia tenuto con la sovrintendenza di un responsabile scientifico che deve avere peculiari requisiti di onorabilità e di professionalità di cui al I comma dell'art. 4 d. m. n. 140/2014. Inoltre, il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.
Anche i formatori devono possedere i medesimi requisiti, ex art. 3 del decreto de quo, che devono dimostrare al responsabile scientifico.
L'inizio dei corsi, con durata minima di 72 ore per quelli di formazione e di 15 ore per i corsi di aggiornamento, deve essere preceduto da una comunicazione, tramite posta certificata, al seguente indirizzo di posta elettronica del Ministero della giustizia:
ufficio3.dgcivile.dag@giustiziacer.it.
Il legislatore nulla ha disposto in merito al contenuto di questa comunicazione. Ritengo che l'analitica indicazione dei giorni di lezione non sia necessaria; viceversa la comunicazione deve obbligatoriamente riportare:
1)l'ente organizzatore;
2)il nominativo del responsabile scientifico e dei formatori;
3)la sede del corso e la sede degli esami finali;
4)le materie trattate con l'indicazione delle ore di lezione.
I corsi di aggiornamento devono essere frequentati ogni anno e, ciascuno, può anche frequentarne due o più.
I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali: a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità.
Il decreto de quo è entrato in vigore il 10 ottobre 2014, essendo stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale soltanto il 24 settembre 2014, come sopra detto.

I dubbi
Alcune questioni si sono presentate subito agli interpreti.
Innanzi tutto, il d. m. n. 140/2014 fa riferimento esplicito al, più volte citato, art. 71 disp. att. cod. civ., ma non alla legge n. 4/2013.
Due possono essere i significati di questa omissione, che ritengo, voluta dal Ministro.
Il primo è che tutti coloro che vogliano svolgere l'attività di amministratore devono aver frequentato i corsi de quibus, indipendentemente dalla circostanza che già praticano la loro attività in forza di abilitazioni, e conseguenti iscrizioni in Ordini, ovvero ai sensi della legge n. 4/2013, per esempio, i tributaristi. Si ricava questa considerazione dal reiterato richiamo alla competenza scientifica e alla specifica competenza in materia di amministrazione condominiale. Del resto, se la funzione dell'amministratore ha valenza sociale, un'apposita formazione si rende indispensabile. Pertanto, anche gli avvocati o gli architetti che vogliano amministrare i condomini, con la sola eccezione, si ribadisce, di colui che amministra il condominio ove ha la sua proprietà individuale, devono frequentare i corsi e superarne gli esami.
La seconda è che qualsiasi ente e, dunque, non soltanto le Associazioni di categoria, può predisporre un proprio percorso formativo e proporlo sul mercato; ritengo, però, che le Associazioni, che da anni organizzano i corsi, abbiano una valenza e una competenza superiori.
Inoltre, il legislatore richiama frequentemente la sicurezza degli edifici; è questo un problema particolarmente rilevante, soprattutto per quanto inerisce alla sicurezza degli impianti, sempre più tecnologici, come evidenziato nello stesso decreto di cui sopra, esistenti nel condominio; per esempio, l'ascensore o l'impianto di riscaldamento centralizzato, che il legislatore del 2005 predilige rispetto a quello autonomo.
Il dettato legislativo del Ministero, è in armonia con quanto previsto dagli artt. 1 e 9 d. l. n. 145/2013, ut supra citato, che, modificando parzialmente l'art. 1130 cod. civ., così come riformato dalla legge n. 220/2012, ha stabilito che nel registro dell'anagrafe condominiale, tenuto dall'amministratore, devono essere riportati anche i dati concernenti la sicurezza dei beni condominiali.
Ne consegue che i corsi, preposti allo scopo formativo degli amministratori, debbano prevedere lezioni ad hoc specifiche per ogni impianto dello stabile.
Altra questione concerne la documentazione che deve essere fornita al responsabile scientifico dai formatori. Ritengo che, qualora l'ente organizzatore del corso e, soprattutto, il responsabile scientifico lo ritengano utile e opportuno e, di conseguenza, lo accettino, il documento può consistere in un'autocertificazione ai sensi del d. P. R. 28 dicembre 2000, n. 445 e della l. 12 novembre 2011, n. 183.
Il responsabile scientifico può essere anche un formatore, non essendo previsto alcun divieto nella norma e non sussistendo alcun conflitto di interessi nei confronti sia dei discenti sia dell'ente organizzatore dei vari corsi che si effettuano; d'altronde, seppur in materia di mediazione, lo stesso Ministero non lo esclude, non rinvenendo alcuna incompatibilità.
È opportuno, inoltre, per ciò che riguarda i corsi, che questi siano svolti con un numero di ore superiore a quelle indicato dal decreto, consentendo, in questo modo, ai partecipanti di frequentare il monte ore minimo, qualora, per un qualsiasi giustificato motivo, siano costretti a non essere presenti a un modulo didattico.
Ogni partecipante deve frequentare uno specifico corso, poiché a nulla valgono le ore di partecipazione a differenti corsi che, ormai, sono organizzati da diversi enti; infatti, il responsabile scientifico deve verificare l'effettiva frequenza al corso, cosa che gli sarebbe impedita se un partecipante avesse frequentato alcune lezioni in altri corsi.
Si deve obbligatoriamente effettuare un esame finale al termine del corso, che l'ente organizzatore può stabilire con la sola prova scritta o, anche, con quella orale; nulla impedisce che sia svolto un test per ogni modulo svolto, ma esclusivamente l'esame finale è quello che consente il rilascio dell'attestazione che certifica la qualità professionale del candidato.
La commissione d'esame può essere costituita anche da personalità riconosciute quali esperte della materia condominiale, per esempio, magistrati o professori universitari, differenti dai formatori che hanno tenuto il corso.
Si deve rilevare, altresì, che, in realtà, non si comprende perché, a differenza di tutti gli altri professionisti, iscritti in Ordini e in Collegi o esercenti l'attività ex lege n. 4/2013, che pur devono conseguire annualmente i crediti formativi, partecipando a corsi e a convegni per poter rimanere iscritti all'ente di appartenenza, gli amministratori debbano anche sostenere un esame; una riflessione potrebbe inerire alla peculiare attività da costoro svolta, che si sviluppa in diverse discipline a differenza degli altri professionisti che approfondiscono una sola tematica, per esempio, il diritto, la tecnica ingegneristica, la medicina e così via.
Considerata, però, la pluralità delle materie di aggiornamento che devono obbligatoriamente essere trattate in ogni corso che, si ribadisce, è annuale, e giustamente l'esame finale appare superfluo e penalizzante per la categoria.
L'esame finale trova una possibile giustificazione in relazione a due circostanze:
1)l'amministratore di condominio non ha un corso scolastico superiore o universitario, come avviene per i professionisti iscritti in albi e in collegi, che lo conduca a sostenere un esame di Stato per poter esercitare la professione; per esempio, un laureato in giurisprudenza può fregiarsi del titolo di dottore, ma non può svolgere l'attività di avvocato, di magistrato, di notaio;
2)il corso di aggiornamento non consente l'acquisizione di crediti formativi ad hoc, espressamente riconosciuti dagli Ordini, che hanno valenza pubblicista, come avviene, appunto, per gli iscritti in albi e in collegi.
Infine, proprio per quanto affermato, personalmente ritengo che il monte ore previsto dal Ministero sia insufficiente, in particolare per i corsi di formazione, e, quindi, plaudovanno elogiate quelle Associazioni che tengono i corsi attuati con molte più ore, comprendendo anche lezioni che non sono previste dal d. m. n. 140/2014, quali, per esempio, fra tutti gli altri, il fisco, la deontologia e il marketing.

2017/06/20 08:20:00

3 - Delibera valida perché basta fissare un giorno per consentire ai condomini di vedere la contabilità

La prescrizione di carattere organizzativo e non contrattuale che obbliga l’amministratore non solo a trasmettere copia dei rendiconti ai condomini prima della riunione ma a fissare anche un giorno specifico, per consentire di visionare la contabilità e di farne a proprie spese una copia, previo appuntamento telefonico, non infrange alcuna norma del codice civile e del regolamento condominiale.
Tale prescrizione non contrasta col principio di correttezza e, anzi, obbliga l’amministratore a predisporre un’organizzazione che consente ai condomini di accedere alla contabilità, ma senza che la facoltà «paralizzi il normale svolgersi dell’attività di gestione condominiale». La delibera condominiale adottata secondo questa interpretazione del regolamento non potrà essere annullata. Lo ha stabilito la Cassazione che, con l’ordinanza 12579/17, sesta sezione civile, boccia il ricorso di una condomina che impugnava una delibera assembleare per ottenerne l’annullamento.
Oggetto della disposizione condominiale le copie di preventivi e dei rendiconti da trasmettere, a opera dell’amministratore, a ogni condomino almeno dieci giorni prima del giorno fissato per la riunione e la tenuta della contabilità da far visionare, nello stesso periodo, ai condomini. Secondo il tribunale che accoglieva la richiesta, la delibera andava annullata, ma la Corte di appello rilevava tuttavia che la disposizione del regolamento era stata interpretata da tutti gli amministratori che si erano succediti correttamente, i quali avevano fissato, nell’avviso di convocazione dell’assemblea, un giorno per consentire a tutti i proprietari di prendere visione della contabilità, previo appuntamento telefonico. Nel caso in esame, l’amministratore aveva assolto a tale compito, indicando nell’avviso il giorno preciso in cui era possibile consultare la documentazione, previo appuntamento telefonico, mentre la donna aveva spedito una raccomandata con cui chiedeva copia dei documenti ma che l’amministratore riceveva solo il giorno dell’assemblea. La Cassazione, in linea con la decisione di merito, boccia il ricorso della condomina. Posto che tutti gli amministratori che si erano succeduti nella gestione del condominio avevano adottato tale scelta, poiché si tratta di una prescrizione di «contenuto organizzativo del regolamento di condominio e, non quindi, di contenuto contrattuale, ha certamente rilievo a fini interpretativi (ai sensi dell’articolo 1362, comma 2, Cc), anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini».
D’altro canto, se è vero che l’articolo 1129, comma 2, Cc, dopo la riforma introdotta con la legge 220/12, prevede «ora espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata», è anche costante l’orientamento giurisprudenziale secondo cui «la vigilanza e il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza». In tal senso, l’interpretazione della Corte territoriale dell’articolo specifico del regolamento è «logicamente coerente con l’esigenza di obbligare l’amministratore a predisporre un’organizzazione che consenta ai condomini il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale, senza però che l’esercizio di tale facoltà paralizzi il normale svolgersi dell’attività di gestione condominiale».


2017/05/22 19:08:00

4 - Facsimile comunicazione spese detraibili

Qui di seguito un facsimile  per la comunicazione delle spese detraibili nei condomini

Detrazione fiscale Irpef del 50% delle spese per lavori condominio ex art. 16 bis Dpr 917/86 anno 2016



Con riferimento a quanto in oggetto, invio in allegato il prospetto di ripartizione delle spese per le quali spetta la detrazione. Nella colonna "Ripartito" e' indicata la spesa spettante a ciascun proprietario per la propria quota di comproprieta' calcolata sulla base dei pagamenti effettuati dal condominio nell’anno in riferimento, mentre nella colonna "Versato" e' indicata la parte gia' versata dal condòmino alla data del 31/12/2016, cosi' come indicata nel file ministeriale trasmesso all'Agenzia delle Entrate.
Quale amministratore del condominio dichiaro di aver adempiuto a tutti gli obblighi di Legge e che presso lo studio del sottoscritto sono disponibili le copie dei giustificativi di spesa e dei pagamenti effettuati.
Ricordo che e’ onere di ciascun condomino verificare la sussistenza delle condizioni personali che permettano la detrazione fiscale, in particolare, come riportato nella guida dell'Agenzia delle Entrate a pag. 4, "il beneficio  compete  con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a  condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi".
La guida puo' essere consultata a questo link: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf

2017/03/31 18:21:00

5 - La check list per la precompilata

La precompilata in condominio va ai supplementari: oggi, però, è l’ultimo giorno in cui gli amministratori di condominio possono inviare le comunicazioni dei dati all’Agenzia delle Entrate relativamente agli interventi di recupero edilizi e risparmio energetico , le cui spese sono detraibili al 50 per cento. Ma è con la mezzanotte di domenica 12 marzo che i giochi finiranno davvero. Sino ad allora sarà possibile correggere le comunicazioni inviate senza che la sanzione sia applicabile. Allo stesso ...
Continua su
http://www.arai.it/la-ceck-list-la-precompilata-quotidiano-del-condominio/

2017/03/10 19:48:00

6 - Apertura del conto corrente condominiale

La giurisprudenza ha piu' volte chiarito che l'amministratore, nell'ambito delle sue attribuzioni minime, ha facolta' di aprire un conto corrente condominiale senza il preventivo assenso dell'assemblea.
In conseguenza di cio' l'amministratore che ravvisi la necessita' o l'opportunita' per ragioni economiche o altre, potra' autonomamente aprire un nuovo conto corrente e quindi anche chiudere il precedente utilizzato.

La documentazione necessaria per l'apertura del conto e' il documento d'identita', l'attestato di attribuzione del codice fiscale del condominio, la delibera dell'assemblea contenente la nomina o la conferma dell'amministratore.
La gestione del conto corrente e' riservata all'amministratore. Ciascun condomino ha facolta' di farsi consegnare copia dei documenti da parte dell'amministratore, quindi anche la copia dei movimenti del conto corrente, sempreche' l'esercizio di tale potere non intralci l'attivita' amministrativa e non sia contraria ai principi di correttezza. Inoltre i costi per la copia di ciascun documento sono a carico dei condomini richiedenti.

2017/02/27 08:00:00

7 - Proroga al 7 marzo della comunicazione spese detraibili

Prorogata al 7 marzo la scadenza per l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni. Quindi gli amministratori condominiali avranno 7 giorni in piu’ per questo adempimento.

Queste informazioni, se trasmesse entro questa data, saranno utilizzate per l’elaborazione del 730 precompilato, senza alcun impatto negativo sui contribuenti.

2017/02/22 23:35:00

8 - Distacco servizio idrico ai condomini morosi

In condominio è possibile procedere al distacco del servizio idrico nei confronti dei condomini non in regola con il pagamento delle spese. È infatti previsto all'articolo 63  delle disposizioni di attuazione del codice civile che per combattere la morosità è possibile escludere il condomino dall'utilizzazione di beni e servizi comuni suscettibili di godimento separato. Tuttavia il distacco del condomino da servizi di acqua e riscaldamento risulta una strada difficilmente praticabile sia per motivi tecnici che giuridici. Si rischia infatti di intaccare un diritto di rilevanza costituzionale come quello alla salute per tutelare, per contro, un diritto di contenuto meramente patrimoniale.
C'è inoltre da segnalare che il decreto del presidente del consiglio dei ministri del 29 agosto 2016 pubblicato in Gazzetta Ufficiale 14 ottobre 2016, che tuttavia non sembra essere direttamente applicabile condomini  ma solo nei confronti degli enti eroganti servizio idrico, stabilisce in 50 i litri di acqua giornalieri ai quali si ha comunque diritto anche se non si è in regola con i pagamenti.
Tale decreto potrebbe rendere ancora più difficile il contrasto alla morosità condominiale. Infatti risulterà probabilmente più facile per i condomini morosi ottenere una tutela in giudizio al fine di evitare il distacco della propria utenza del servizio idrico condominiale dato che il riferimento al diritto ai 50 litri giornalieri sembra una conferma indiretta di quella giurisprudenza che garantisce la prevalenza al diritto alla salute del condomino moroso.

2017/02/19 15:10:00

9 - Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione degli amministratori delle spese detraibili

Non essendoci un modello e delle istruzioni Ministeriali al riguardo, l’Agenzia delle Entrate si e’ limitata a pubblicare una faq sul sito, riporto qui sotto quanto scritto.
Altre info e il software possono essere reperite qui.

Domanda n. 1
Per individuare il soggetto al quale è attribuita la spesa, da indicare nel campo 17 della comunicazione, l’amministratore di condominio può limitarsi a fare riferimento a quanto comunicatogli dal proprietario dell’appartamento oppure deve tener conto dei soggetti ai quali è intestato il conto bancario/postale utilizzato per il pagamento della quota condominiale?
Risposta
L’amministratore di condominio comunica all’Agenzia delle entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 21 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.
Domanda n. 2
Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche gli amministratori dei condomìni con numero di condòmini non superiore a otto (cd “condomìni minimi”)?
Risposta
Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo.
Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Domanda n. 3
È prevista la pubblicazione di un software di compilazione per la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali?
Risposta
Sì, con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle Entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.
Domanda n. 4
Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”. In cosa consiste questo controllo?
Risposta
Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 5 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonifico” e nel campo 6 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 16 “Importo spesa unità immobiliare” e 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” riferiti al medesimo intervento.
Esempio
Un condominio, formato da 2 unità immobiliari di cui:
  • una a uso abitativo con 2 comproprietari (CF1 e CF2)che sostengono entrambi le spese
  • una ad uso ufficio
sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni per un importo complessivo di 1.000 euro (800 euro pagati tramite bonifico e 200 euro relativi a oneri di urbanizzazione pagati con modalità diverse).
L’amministratore deve inviare una comunicazione con 3 record di dettaglio (di seguito per maggiore chiarezza sono evidenziati solo i campi principali):
N.recordProgressivo interventoTipologia interventoImporto complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonificoImporto complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonificoDati catastali dell'unità immobiliareSituazioni particolariImporto spesa unità immobiliareCodice fiscale del soggeto al quale è stata attribuita la spesaImporto della spesa attribuita al soggetto
111800200Dati Unità 10 CF1200
211800200Dati Unità 10 CF2300
311800200Dati Unità 21500  
L’importo complessivo dell'intervento (Spese effettuate con bonifico + Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico) vale 800 + 200 = 1.000 deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” cioè 500 + 200 + 300 = 1.000
Domanda n. 5
Come deve essere compilata la comunicazione in presenza di supercondomìnio?
Risposta
Con riferimento alle modalità di compilazione della comunicazione in presenza del cd. “supercondominio” (pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale), si precisa che:
  • qualora il supercondominio abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, lo stesso invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio
  • qualora, invece, il supercondominio abbia effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni dello stesso supercondominio, mentre i singoli condomìni che lo compongono abbiano effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni degli stessi condomìni, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) invierà una comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio/condominio.

2017/02/18 21:58:00

10 - La comunicazione delle spese detraibili per il 730 precompilato

Si avvicina la scadenza del termine di presentazione della comunicazione delle spese detraibili nei condomini per la compilazione del 730/2017.
Infatti entro il 28 febbraio 2017 devono essere comunicati telematicamente all’Erario i dati necessari alla compilazione dell'apposito quadro contenente la quota di spese detraibili per lavori di ristrutturazione effettuati nelle parti condominiali nel 2016. Tale adempimento si aggiunge alle altre comunicazioni effettuate da altri soggetti (medici, farmacisti, ecc…) per poter predisporre il cosiddetto 730 pre-compilato.
E l'adempimento, nei condomini, raddoppia quelli che sono gli impegni dell'amministratore. Infatti la comunicazione telematica non elimina la comunicazione tradizionale, cartacea, dato che solo una parte dei condomini utilizzera' il 730 precompilato.
Di fatto le problematiche che investiranno gli amministratori, che sono venuti a conoscenza di tale adempimento solo a fine 2016, quindi senza aver avuto la possibilita' di procurarsi i dati necessari per tempo, le problematiche sono numerose, a partire dalla bozza delle istruzioni quasi inesistenti (parlo di bozza in quanto il provvedimento ad oggi non e' definitivo anche se certo) e per niente chiarificatrici, la necessita' di dover recuperare i codici fiscali dei beneficiari, i dubbi sul beneficiario della detrazione (corrisponde ai proprietari indipendentemente da comunicazioni pervenute all'amministratore?, cosa succede in caso di compravendita dell'immobile in corso d'anno, il beneficiario e' il proprietario al 31/12? oppure quale e' la regola da seguire?).

Il legislatore, inoltre, sembra ignorare che il contribuente può detrarre la spesa anche se il versamento della sua quota è avvenuto entro la presentazione della dichiarazione dei redditi, quindi nell'anno successivo a quello di pagamento al fornitore effettuato dal Condominio.
Insomma, un ulteriore adempimento posto a carico dei privati, con oneri a carico degli stessi, adempimento atto a facilitare il controllo delle spese detraibili, o almeno questo nelle intenzioni dell'Agenzia delle Entrate.

2017/01/15 21:06:00

11 - Detrazione fiscale maggiorata per interventi di riqualificazione energetica

Per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali sostenuti a decorrere dal 1/01/2017 ed entro il 31/12/2021 la misura della detrazione è aumentata, rispettivamente al:
-70%: qualora gli interventi interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
-75%: per i lavori finalizzati a migliorare la prestazione energetica generale (invernale ed estiva) che conseguano almeno la qualità media di cui al DM Mise 26/06/2015.
L'importo della detrazione massimo e' Euro 40 mila moltiplicato per il numero di unita' immobiliari condominiali.
Come per la detrazione “ordinaria”, anche in questo caso il miglioramento della prestazione energetica dovrà asseverata da professionisti abilitati mediante attestazione.
I  beneficiari potranno optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati (esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari) con la possibilità che il credito sia successivamente “cedibile”.

2017/01/10 14:08:00

12 - Proroga detrazione per ristrutturazione e risparmio energetico

Con la legge di bilancio 2017 vengono prorogate le detrazioni fiscali maggiorate per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico nei condomini.


Vi e' quindi piu' tempo per usufruire del recupero delle spese sostenute nella misura maggiorata rispettivamente del 50% e del 65%, precisamente fino al 31/12/2017 e 31/12/2021. Inoltre la detrazione viene ulteriormente aumentata al 70% se gli interventi riguardano l'involucro dell'edificio e al 75% per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano determinati strandard.
Le detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo molto ampio, pari ad Euro 40 mila per ciascuna unita' immobiliare che compone l'edificio.
Altra particolarita' e' che per quest'ultimi interventi i condomini possono cedere al fornitore la detrazione, in modo tale che anche coloro che possiedono bassi redditi beneficino ugualmente dell'agevolazione.
Sono infine previste detrazioni che variano dal 70% all'85% per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

2016/12/27 22:58:00

13 - Trasmissione telematica detrazione spese recupero patrimonio edilizio

Nuovi adempimenti per i condomini e gli amministratori condominiali.
Dal 2017 infatti dovranno essere trasmesse all'Agenzia delle Entrate le quote detraibili da ciascun condomino in riferimento alle spese di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. Cio' e' quanto prevede il Decreto Ministero delle finanze del 01/12/16.
Impegno di non poco conto, considerato che la scadenza si inserisce in un periodo di per se' gia' affollato e che il margine di tempo e' tutto sommato limitato, visto che il primo invio riguarda i dati del 2016 con scadenza 28/02/17.

Oltre a doversi procurare un software per poter effettuare la comunicazione sara' senz'altro necessario conoscere, ed inserire nel programma, i dati di ciascun condomino beneficiario della detrazione ovvero tutti i dati anagrafici e il codice fiscale dei partecipanti al condominio.

Qui di seguito l'art. 2 del decreto che, a ben vedere, richiede l'invio dei dati riguardanti le spese sostenute nell'anno precedente dal condominio -e non dal condomino-, semplificando, in parte, il lavoro dell'amministratore.
Tale richiesta e' anche in linea con quanto previsto dalla guida dell'Agenzia delle Entrate con riferimento alla parte in cui si dice che per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In buona sostanza quindi non si chiede all'amministratore di certificare il versamento del condomino ma il pagamento complessivo effettuato dal condominio e la ripartizione dello stesso tra i diversi condomini.

Qui di seguito un estratto del decreto ed il link alla guida cui faccio riferimento, vedi pagina 4 e l'articolo 2 del decreto citato ed il link allo stesso. 

Trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
  1. Ai fini della elaborazione della dichiarazione  dei  redditi  da parte dell'Agenzia delle entrate, a  partire  dai  dati  relativi  al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via  telematica all'Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione  contenente  i  dati  relativi  alle  spese   sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento  agli  interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione  energetica effettuati sulle parti comuni di edifici  residenziali, nonche' con riferimento all'acquisto di  mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni  dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.


2016/12/26 00:20:00

14 - 730/2016 con quadro "AC" dell'Unico

Novità per gli amministratori di condominio non professionisti, senza patita Iva. Potranno infatti evitare, da quest'anno, di presentare il modello unico soltanto al fine di compilare il quadro AC. Le informazioni che vanno in tale quadro potranno essere fornite all'anagrafe tributaria nel nuovo quadro K del modello 730/2016.

2016/01/31 21:48:00

15 - Nuova APE in arrivo da ottobre 2015


A partire dal 1° ottobre 2015 sarà operativo su tutto il territorio nazionale il nuovo attestato di prestazione energetica degli edifici (APE).

Con l'introduzione di un attestato uniforme per tutto il territorio nazionale, elaborato con una metodologia omogenea, vengono previste anche le seguenti sanzioni:

  • da 700 e 4.200 Euro per un attestato di prestazione energetica non corretto a carico del certificatore;
  • da 1.000 a 6.000 Euro per la mancata presentazione dell’APE al Comune a carico del direttore dei lavori;
  • da 3.000 a 18.000 Euro in caso di mancata redazione dell’APE per edifici nuovi, ristrutturati, messi in vendita o in affitto a carico del costruttore o del proprietario.
Il certificatore Il certificato APE deve essere redatto da un certificatore energetico abilitato ai sensi del regolamento 75/2013. Il professionista è obbligato ad effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione. Le classi energetiche passano da sette a dieci, dove la classe A4 è la migliore e la classe G è la peggiore. Per quanto riguarda la validità dell’APE rimane confermata la durata di 10 anni a meno che interventi pesanti di ristrutturazione non determinino la necessità di rifare una nuova attestazione di prestazione energetica.
Tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica saranno raccolti in un sistema informativo nazionale che prende il nome di SIAPE, che regioni e province autonome avranno l’obbligo di utilizzare e che comprenderà la gestione di un catasto unificato degli APE, degli impianti termici e dei relativi controlli.
Controlli La nuova normativa prevede che regioni e province autonome si dotino di un piano di verifica della bontà delle certificazioni energetiche realizzate, che copra un campione di almeno il 2% del totale delle attestazioni prodotte.

2015/07/25 10:39:00

16 - Obbligazione dell'acquirente per i contributi condominiali del venditore

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile).


Con il contratto di compravendita sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava su ciascun condomino per il solo fatto di avere una quota di proprietà e in ipotesi di vendita di tale quota, chi subentra, ovvero chi acquista, è tenuto, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest’ultimo e non ancora da lui versate al momento dell’alienazione.
L’amministratore può esigere, indifferentemente, la riscossione dei contributi da entrambi i condomini, cosicchè il condomino acquirente potrebbe vedersi notificare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo qualora il suo predecessore sia moroso. 

2015/07/06 07:00:00

17 - Regole di buona convivenza in condominio

Regole di buona convivenza per stranieri ed italiani, riprese dal sito pratomigranti.it.
Spesso si tratta di regole ovvie ma che molti, che spesso per la prima volta vanno a risiedere in un condominio, devono far proprie.

Il link dell'articolo originale e' il seguente:
http://www.pratomigranti.it/pagina101_vivere-in-condominio.html

Di seguito, si riportano le regole fondamentali di buon vicinato, generalmente presenti nel regolamento condominiale e che, comunque, dovrebbero essere rispettate per mantenere una pacifica convivenza:

rumore Schiamazzi e rumori: è vietato disturbare con schiamazzi e rumori molesti, usare elettrodomestici rumorosi, tenere stereo, tv e radio a volume alto e, in ogni caso, produrre rumori udibili dai vicini a qualsiasi ora ma, specificatamente, nei seguenti orari di riposo: 22.00-9.00; 14.00-16.00;

biancheria Oggetti stesi e biancheria: è vietato stendere biancheria o altro all’esterno dei balconi e delle finestre che affacciano sulla strada, salvo che il regolamento condominiale non lo consenta. E’ proibito stendere biancheria sgocciolante. E’ consentito farlo all’interno dei proprio balconi o finestre aperte su cortili interni;

icona cassonetto Lancio di immondizia: è sempre vietato gettare rifiuti e oggetti dalle finestre e dai balconi;
 

icona occupazione spazi comuni Occupazione degli spazi comuni: è vietato occupare o ingombrare aree comuni (scale, terrazze comuni, giardini, ecc...) con biciclette, passeggini per bambini, oggetti, ecc...;

acquaAcqua dalle finestre: è vietato gettare acqua dalle finestre e dai balconi. Non si può far gocciolare acqua da piante e vasi appesi a finestre e terrazze;

battipanniBattitura di tappeti, panni e zerbini: la battitura di tappeti, panni e zerbini non può essere fatta all’interno del vano scale, delle aree comuni e dalle finestre sulla strada. Può essere consentita in alcune ore definite dal regolamento condominiale;

figliControllo sui figli e sicurezza: i genitori sono tenuti a sorvegliare i propri figli affinché non facciano danni o disturbino i vicini con giochi o schiamazzi, specialmente nelle ore dedicate al riposo;
luceLuci negli spazi comuni: è vietato lasciare accese lampadine nelle cantine e negli altri luoghi comuni;
tossico Materiali pericolosi o nocivi per la salute: è vietato utilizzare i locali o l'abitazione come deposito di materiale pericoloso o emanante esalazioni nocive e sgradevoli;
scarico Oggetti e materiali negli scarichi: è vietato gettare negli scarichi (gabinetti, cucine, ecc...) materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico (pannolini, assorbenti, cotone, spugne, grassi e olii);
mano Norme di buon vicinato: tutti i condomini sono tenuti ad osservare e far osservare le norme di buon vicinato con reciproco rispetto e tolleranza, evitando ogni motivo di molestia e disturbo agli altri o che possa recare danno al decoro dell’edificio.

2015/06/22 16:00:00

18 - Comodato e reddito di locazione

Riporto qui di seguito un posto di Fisco Oggi in merito alla corretta imputazione dei redditi derivanti dalla locazione di un immobile dato in comodato e quindi locato dal comodatario. 
L'articolo originale e' a questo link 
http://www.fiscooggi.it/posta/comodato-e-reddito-locazione

alt default

Ho concesso in comodato a mia madre con facoltà di locazione a terzi un immobile di mia proprietà. È stato quindi stipulato un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, in cui mia madre risulta locatrice. Chi deve dichiarare il reddito relativo?Vito ClementeIl contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti obbligatori e non reali. In pratica, il soggetto che riceve in comodato il bene, denominato comodatario, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale. La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante. Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (risoluzioni 381/E e 394/E del 2008).Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (articolo 3 del Dlgs 23/2011). L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.rispondeGianfranco Mingione pubblicato Lunedì 1 Luglio 2013

2015/06/21 10:37:00

19 - E' obbligatorio consegnare copia dell'atto di compravendita all'amministratore condominiale?

Il Garante per la Privacy ha stabilito che l'amministratore condominiale non puo' chiedere al condomino acquirente copia dell'atto di compravendita.
Nel caso preso in esame dal Garante, il condomino si era lamentato del fatto che l'amministratore avesse acquisito copia del rogito notarile, chiedendo il rimborso delle spese per estrazione della copia dello stesso.
L'amministratore si era difeso ricordando che era proprio dovere, in mancanza della comunicazione da parte del condomino, acquisire i dati per la compilazione del registro di anagrafe di condominio.
L'interessato aveva ribattuto che l'amministratore pretendesse copia del rogito come condizione per l'inserimento del proprietario all'interno della compagine condominiale, non limitandosi, invece, a chiedere i dati anagrafici.
Il Garante ha chiarito che i condomini non hanno l'obbligo di inviare atti o copie degli stessi a riprova di quanto dichiarato, in quanto cio' configura un trattamento eccedente rispetto a quanto previsto dal codice della Privacy.

2015/05/04 08:00:00

20 - Morosita' condominiali in aumento nel 2014

La crisi si sente e sempre più le famiglie sospendono il pagamento delle rate condominiali.
L'incremento registrato nel 2014 rispetto all'anno precedente e' a 2 cifre in moltissime citta', in testa Bologna con un +33,8%. Firenze invece si attesta ad un +28%.

2015/05/02 08:00:00

21 - Detrazione fiscale del 50% prorogata per tutto il 2015

Con la Legge di stabilità è stata prorogata fino al 31/12/2015 la detrazione fiscale del 50% a favore dei contribuenti che eseguono lavori di ristrutturazione su immobili, un po' di tempo in più quindi per programmare ed eseguire lavori in condominio con vantaggi fiscali maggiorati.

2015/03/22 23:35:00

22 - Danni causati dal vento forte in Toscana e i risarcimenti delle polizza condominiali

La informiamo che a seguito della dichiarazione di stato di calamita' da parte della Regione Toscana per il forte vento dei giorni scorsi, le compagnie assicurative risarciranno soltanto i danni diretti alle cose assicurate e non i danni indiretti, per il risarcimento dei quali il danneggiato dovra' rivolgersi direttamente agli enti pubblici competenti.
Per fare degli esempi:
L'assicurazione PAGA il danno subito dal condominio per il ripristino delle tegole che sono state  spostate dal vento;
L'assicurazione NON PAGA il danno causato ad un'automobile dalle tegole che sono volate via dal tetto del condominio o causato dalla caduta di un albero condominiale.

2015/03/21 12:31:00

23 - Pulizie, fatture senza Iva al condominio?

Le nuove disposizioni in merito alle fatture emesse dalle imprese di pulizie in regime di reverse charge, o inversione contabile, non si applica, normalmente, al condominio.

Il condominio infatti non è soggetto passivo Iva, bensì utente finale colpito dall'imposta, quindi la fattura deve essere emessa con le regole ordinarie, non essendovi il presupposto soggettivo per l'applicazione del regime Iva particolare.
Deve tuttavia essere considerato che il condominio può assumere, in alcuni casi, la qualifica di soggetto passivo Iva, ad es. quando è titolare di un impianto fotovoltaico di produzione di energia elettrica di una certa importanza, ceduta al gestore della rete elettrica.

2015/02/22 20:41:00

24 - Nuova Certificazione Unica rinviata. O soppressa?

A distanza di alcuni giorni dal termine per l’invio telematico del nuovo modello di certificazione delle ritenute d'acconto, Certificazione Unuica, CU, gia’ previsto per il 9 marzo 2015, con un comunicato stampa l’Agenzia delle Entrate ha consentito l’invio tardivo, senza sanzioni quindi, delle certificazioni non rilevanti ai fini della compilazione del mod. 730.
Sono tali le certificazioni che prevalentemente interessano gli amministratori condominiali.

Infatti se si escludono le ritenute sui redditi occasionali di lavoro autonomo o impresa, piuttosto poco frequenti, quelle che riguardano le ritenute su fatture di professionisti e imprese che hanno emesso fattura verso condomini rientrano in questo rinvio
Da notare che non e’ stato indicato alcun termine ultimo per l’invio.

2015/02/15 19:22:00

25 - Agevolazione prima casa anche senza residenza se manca l'abitabilita'

La Cassazione con la sentenza 18770 del 05/09/14 ha affermato, tra l'altro, che non si realizza la decadenza dall'agevolazione prima casa nel caso in cui il Comune rifiuti il cambio di residenza all'acquirente dell'immobile per il mancato rilascio del certificati di abitabilita'.
Viene anche ribadito che la data del trasferimento della residenza viene individuata nel momento in cui l'interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Nel caso in cui il trasferimento avvenga successivamente ai 18 mesi dall'acquisto per eventi non imputabili alla parte obbligata, imprevedibili ed inevitabili, per valutare se il suo comportamento sia stato tempestivo, escludendo quindi la decadenza dal beneficio, occorre fare riferimento all'unica attivita' che puo' compiere, ovvero la formale dichiarazione di trasferimento della residenza.

2014/09/06 10:02:00